A qué tipo de casas no aplica la ley de Mamdani que congela los alquileres en Nueva York

Desde el 1 de octubre de 2026, rige el congelamiento de los alquileres para casi un millón de contratos de renta estabilizada de la ciudad de Nueva York. Pero la disposición tomada por el alcalde Zohran Mamdani excluye a muchas propiedades. En el mercado inmobiliario estiman que el 60% de los alquileres seguirá sufriendo aumentos.

Luego de la aprobación de la normativa, Mamdani dijo: "He logrado congelar los contratos de arrendamiento de un año y, por primera vez en la historia de nuestra ciudad, congelar los contratos de alquiler de dos años".

El alcalde había firmado la Orden Nº 58 de la Rent Guidelines Board (RGB) que se aplica a los contratos firmados entre el 1 de octubre de 2026 y el 30 de septiembre de 2027. Contempla los contratos de hasta 12 meses y también aquellos superiores a un año y de hasta 24 meses. En ambos casos, el alquiler no podrá sufrir aumentos.

Mamdani tomó la medida en un contexto de mucha demanda y poca oferta que hay impulsado el alquiler promedio de una vivienda de dos habitaciones a $4.800 dólares mensuales. En Manhattan, sube a $5.000 y en propiedades de lujo puede trepar hasta los $15.000.

¿Qué propiedades quedan exentas del congelamiento?

La medida beneficia a las propiedades de renta estabilizada (rent stabilization). En general, son apartamentos ubicados en edificios de seis o más unidades construidos antes de 1974. Según un relevamiento del New York Times, una propiedad de este tipo, de dos habitaciones, paga un alquiler de $1.530 en lugar de $2.200.

Los contratos regidos por el libre mercado seguirán con aumentos en la ciudad de Nueva York. Foto: Lucas Jackson. REUTERS.

“En su mayoría están ocupados por personas con un ingreso familiar medio que ronda los $60.000 anuales, frente a los $90.800 de los hogares con renta de mercado, según una encuesta municipal realizada en 2023”, detalla el diario. Para verificar si un inquilino tiene uno de estos contratos, puede visitar este sitio.

Las principales excepciones al congelamiento son:

• Viviendas que no están sujetas al régimen de renta estabilizada, en general, edificios construidos después de 1973.

• Hoteles y pensiones que están regulados por disposiciones específicas de la RGB.

• Unidades de Ocupación Individual (SRO), habitaciones o viviendas unifamiliares con espacios compartidos sujetas a normas específicas.

• Locales comerciales.

• Alquileres turísticos o temporarios.

• Viviendas bajo el régimen de control de renta, diferente al de renta estabilizada, que queden desocupados. En este caso, tendrán un ajuste un 49% por encima del alquiler base máximo.

• Propiedades con exenciones impositivas parciales, como las contempladas bajo la Sección 421-a de la Ley de Impuesto sobre la Propiedad Real.

La Orden Nº58 se basa en el estudio de la RGB que tomó en cuenta distintos indicadores económicos.

Según los datos incorporados en la normativa, el ingreso neto operativo de los edificios con unidades de renta estabilizada aumentó 6,2% entre 2023 y 2024. Cuando se considera el efecto de la inflación, el crecimiento fue de 2,2%.

Los hoteles y pensiones tampoco están alcanzados por la orden ejecutiva del fiscal Mamdani. Foto: Shutterstock.

La evolución tampoco fue igual en todos los distritos. El incremento llegó a 15,1% en Staten Island y alcanzó el 10% en Manhattan. En el Bronx, en cambio, se registró una caída de 0,1%.