Primeiro imóvel com até 60% de desconto: veja como comprar em leilões

Comprar o primeiro imóvel por um preço abaixo do praticado no mercado é uma possibilidade que atrai cada vez mais interessados para os leilões imobiliários. Com descontos que podem chegar a 60%, esse tipo de negociação pode representar uma oportunidade para quem deseja sair do aluguel ou investir no setor.

Mas o preço baixo não deve ser o único critério na hora de escolher uma propriedade. Custos extras, documentação irregular, dívidas e imóveis ocupados estão entre os fatores que exigem atenção antes de qualquer lance.

A especialista em crédito imobiliário e porta-voz da Caixa Econômica Federal, Thaisline Silva, conhece esse mercado desde 2019. Naquele ano, ela participou de seu primeiro leilão e arrematou uma casa em uma cidade vizinha por R$ 29,4 mil.

“Eu não entendia nada sobre esse mercado. Arrematei o imóvel com medo, mas foi a virada de chave da minha vida financeira”, contou Thaisline.

O valor, porém, não representou o investimento total. Foram necessários outros R$ 15,6 mil para pagar documentação e reformas. Mesmo assim, a operação trouxe um resultado expressivo: menos de um ano depois, ela vendeu o imóvel por R$ 130 mil.

Após descontar os impostos, Thaisline calcula que obteve aproximadamente R$ 70 mil. “Foi com a minha primeira arrematação que eu despertei para o mundo dos leilões como correspondente da Caixa. Desde então, eu nunca mais parei de investir nesse mercado”, afirmou.

Leilões podem facilitar a compra do primeiro imóvel

Para quem ainda não conquistou a casa própria, os leilões imobiliários podem oferecer uma alternativa de aquisição com valores inferiores aos encontrados no mercado tradicional.

Thaisline avalia que, em determinadas situações, comprar por meio de um leilão pode ser mais vantajoso do que recorrer a programas habitacionais, como o Minha Casa, Minha Vida. Isso porque alguns imóveis são ofertados com descontos que chegam a 60%.

“Se a pessoa tiver oportunidade de comprar por meio do leilão é melhor do que fazer pelo Minha Casa Minha Vida. Apesar de o programa oferecer juros mais baixos, nos leilões é possível adquirir imóveis com até 60% de desconto, o que já os torna muito mais vantajosos”, afirmou a especialista.

O advogado Douglas Cabral, especialista em Direito Imobiliário e integrante do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM), também considera os pregões uma porta de entrada para quem deseja comprar um imóvel por um preço menor.

“É uma boa porta de entrada, porque é possível achar imóveis com preço muito abaixo do mercado, principalmente em leilões extrajudiciais. Vale muito a pena, mas o comprador tem que garimpar”, avaliou.

Quais são os tipos de leilões imobiliários?

Antes de participar de um pregão, é importante entender que existem diferentes modalidades de leilão de imóveis no Brasil. As principais são a extrajudicial e a judicial.

Leilão extrajudicial: também conhecido como leilão de banco, costuma ocorrer quando um imóvel foi utilizado como garantia de uma dívida, geralmente em um financiamento imobiliário.

Quando o devedor deixa de cumprir as obrigações, o banco pode consolidar a propriedade em seu nome e encaminhá-la para leilão, buscando recuperar os valores devidos.

Os anúncios e editais podem ser encontrados nas plataformas das próprias instituições financeiras, como Caixa Econômica Federal, Banco do Brasil e Santander, além de sites de leiloeiros credenciados.

Leilão judicial: acontece por determinação da Justiça, normalmente durante um processo de execução de dívida. Nesse caso, o credor aciona o devedor e pode solicitar a penhora de um imóvel para quitar o débito.

Depois da decisão judicial, a propriedade é encaminhada para leilão. Os editais costumam ser publicados nos portais dos leiloeiros oficiais responsáveis pela realização do pregão.

Quais são os riscos de comprar um imóvel em leilão?

O desconto pode chamar a atenção, mas a análise do imóvel precisa ir muito além do preço anunciado. Especialistas alertam que uma avaliação incompleta pode transformar uma oportunidade em um problema financeiro.

Um dos principais pontos de atenção é a ocupação do imóvel. Muitos imóveis disponíveis em leilões ainda são utilizados pelos antigos proprietários ou por terceiros.

“A grande maioria dos imóveis estarão ocupados. Isso costuma ser o principal motivo de afastamento dos compradores”, comentou Thaisline.

Outro cuidado fundamental é ler todo o edital antes de participar. O documento reúne as condições da venda e informa as responsabilidades que poderão ficar a cargo do comprador.

“Não existe problema escondido. Existe análise mal feita. Às vezes as pessoas olham só para o desconto, e já brilha o olhar. Mas tem toda uma análise que precisa ser feita”, alertou a especialista.

Thaisline também recomenda conferir se as imagens divulgadas correspondem ao endereço e à matrícula do imóvel. Segundo ela, podem existir fotos desatualizadas ou até imagens de uma propriedade diferente.

“As fotos podem mostrar ângulos desatualizados ou até o imóvel errado”, afirmou.

Isso exige atenção porque as instituições financeiras geralmente estabelecem nos editais que não se responsabilizam pelas condições físicas do imóvel nem por eventuais divergências nos anúncios. Por isso, a matrícula e as informações oficiais precisam ser conferidas.

O advogado Douglas Cabral relata que já encontrou casos de compradores que arremataram imóveis acreditando que teriam dois quartos, mas descobriram depois que a propriedade possuía apenas um.

Matrícula atualizada evita surpresas

A certidão de matrícula é um dos documentos mais importantes durante a análise de um imóvel. Ela reúne informações sobre a propriedade e os registros relacionados a ela.

Cabral recomenda que o interessado consulte uma versão atualizada do documento. Segundo o advogado, a certidão tem validade de 30 dias para essa finalidade de consulta, e uma versão antiga pode deixar de apresentar informações relevantes.

O especialista cita situações em que compradores descobriram, depois da arrematação, que o imóvel estava alugado para terceiros. Como a matrícula consultada estava desatualizada, eles não tiveram acesso prévio à informação.

Dependendo das condições do contrato de locação, o novo proprietário pode ter de respeitar o prazo estabelecido antes de ocupar o imóvel. Em um dos casos acompanhados pelo advogado, o comprador precisaria esperar dois anos para entrar na propriedade.

Também é necessário verificar a autenticidade do leilão. Para evitar golpes, o interessado deve conferir se o pregão aparece nos canais oficiais da instituição responsável e se o leiloeiro possui registro regular na Junta Comercial do estado.

Quais custos devem entrar na conta?

O valor do lance não representa o custo total da compra. Antes de participar, o interessado precisa calcular todas as despesas envolvidas na operação.

Entre os principais gastos estão:

• Lance: valor oferecido pelo comprador e aceito no leilão.
• Comissão do leiloeiro: geralmente corresponde a 5% do valor da arrematação.
• ITBI: Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis, cobrado na transferência da propriedade.
• Registro em cartório: despesas necessárias para formalizar a transferência do imóvel.
• Reformas: valores que podem ser necessários para recuperar ou adaptar a propriedade.
• Dívidas pendentes: encargos que, conforme o edital e as regras aplicáveis, podem ficar sob responsabilidade do comprador.

As despesas com condomínio merecem atenção especial. Como a obrigação condominial está vinculada ao próprio imóvel, e não apenas à pessoa que deixou de pagar, o arrematante pode ter de assumir valores em aberto, conforme as condições da venda e a legislação aplicável.

O novo proprietário pode tentar cobrar o antigo responsável judicialmente, mas esse caminho pode ser demorado. Se o devedor não tiver recursos para quitar o débito, o comprador corre o risco de arcar com o prejuízo.

É possível financiar um imóvel de leilão?

Quem pretende utilizar financiamento imobiliário precisa verificar as regras da instituição financeira antes de fazer qualquer oferta.

No caso dos leilões da Caixa, Thaisline alerta que o interessado deve obter a aprovação do crédito antes de apresentar o lance, quando essa for uma exigência prevista para a modalidade de venda.

Isso porque, se o financiamento não for aprovado depois da arrematação, o comprador poderá sofrer uma multa de 5% sobre o valor do negócio, conforme as condições estabelecidas no edital.

Por isso, não basta avaliar se o valor anunciado cabe no orçamento. É necessário ter segurança sobre a disponibilidade dos recursos e considerar todos os encargos da operação.

Imóvel ocupado: como lidar com a desocupação?

A presença de moradores é uma das principais preocupações de quem participa de leilões. Em alguns casos, o comprador não consegue visitar o imóvel antes da arrematação, o que aumenta a incerteza sobre as condições da propriedade.

Thaisline afirma que muitas situações podem ser resolvidas por meio de negociação com os antigos ocupantes. Ela relata que costuma buscar uma saída amigável, oferecendo prazo para a mudança e, em algumas situações, ajuda de custo para despesas temporárias de moradia.

“Eu busco oferecer uma ajuda de custo. Pago o aluguel daquela pessoa por dois meses e dou um prazo de 30 dias para ela desocupar com calma. A pessoa, assim, se sente acolhida e sai sem nenhum problema”, relatou.

Cabral também recomenda que o interessado procure informações sobre a situação do imóvel e, quando possível, converse com o antigo proprietário para entender como poderá ocorrer a saída dos moradores.

Ainda assim, a desocupação não deve ser tratada como algo garantido ou imediato. O comprador precisa considerar a possibilidade de medidas legais e custos adicionais caso não haja acordo.

Como participar de um leilão imobiliário?

Pessoas físicas maiores de 18 anos e juridicamente capazes, além de empresas, podem participar de leilões imobiliários, desde que atendam às condições previstas no edital.

O interessado também precisa estar com o CPF regular perante a Receita Federal. Ter restrições no SPC ou na Serasa, por si só, não impede a participação em um pregão, embora possa haver exigências específicas caso a compra dependa de financiamento.

Estrangeiros e brasileiros que moram no exterior também podem participar de leilões realizados no país, respeitadas as regras aplicáveis a cada operação.

O processo geralmente começa com a escolha do imóvel e a leitura detalhada do edital. Depois, o interessado deve fazer o cadastro na plataforma responsável pelo leilão e apresentar os documentos solicitados, como RG, CPF e comprovante de endereço.

No dia da disputa, é preciso acompanhar as regras do pregão e respeitar os procedimentos para apresentar os lances.

O que fazer antes de dar o primeiro lance?

A compra de um imóvel em leilão pode abrir caminho para a casa própria ou representar uma oportunidade de investimento. No entanto, o desconto só se transforma em vantagem quando o comprador conhece as condições do negócio.

Antes de participar, é fundamental conferir o edital, consultar a matrícula atualizada, verificar a situação de ocupação, pesquisar possíveis dívidas e calcular os custos adicionais.

Também é importante confirmar a legitimidade do leiloeiro e, se houver financiamento, garantir previamente que o crédito esteja aprovado conforme as exigências da instituição.

Com planejamento e análise documental, o interessado pode reduzir os riscos e tomar uma decisão mais segura antes de fazer seu primeiro lance.

Com informações: Seu Dinheiro.