Alquileres: cuál es el aumento para los contratos que se ajustan en noviembre 2026

En noviembre aumentan los contratos de alquiler que tienen ajustes programados para ese mes. Pero el porcentaje no será igual para todos: desde la derogación de la ley de alquileres -en diciembre de 2023-, propietarios e inquilinos tienen libertad para acordar la duración del contrato, la frecuencia de actualización y el índice que se utiliza.

Es más, hay un tipo de contrato que existió hasta el mes pasado pero que hoy ya no tiene vigencia: los que fueron firmados bajo la ley de alquileres -Ley 27.551-, que tenía contratos por tres años y aumentos anuales utilizando el Índice de Contratos de Locación (ICL). Esto es así porque el 17 de octubre de 2023 comenzó a regir una nueva actualización de esa normativa, que meses después fue derogada por el DNU 70/2023.

De esta manera, los dos tipos de contratos que continúan vigentes son:

¿Cuál es el aumento del alquiler en noviembre de 2026?

Con IPC

A partir del 29 de diciembre de 2023, con la derogación de la ley de alquileres, los contratos comenzaron a pactarse con libertad entre las partes. Esto significa que los propietarios e inquilinos pueden acordar libremente la duración del contrato, la periodicidad de los ajustes y el índice que se utilizará.

En la mayoría de los casos, los acuerdos incluyen actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales basadas en la inflación, medida por IPC.

Entonces, para quienes tengan un contrato con ajuste cada cuatro meses y deban actualizarlo en noviembre, se toman los últimos cuatro datos de inflación disponibles: junio (1,9%), julio (2,1%), agosto (1,7%) y septiembre (1,9%). Al acumular esas variaciones, el incremento alcanza aproximadamente el 7,81%.

De esta manera, si el alquiler de octubre es de $700.000, desde noviembre el monto pasará a aproximadamente $754.683. En tanto, para un alquiler de $900.000, el nuevo valor será de alrededor de $970.307.

Con ICL

Aunque el Índice de Contratos de Locación (ICL) dejó de ser obligatorio con la derogación de la ley, las partes pueden continuar utilizándolo si así lo establecieron en el contrato.

De esta manera, para un acuerdo con actualizaciones cada cuatro meses, el incremento correspondiente a noviembre será de aproximadamente 8,67%. Así, un alquiler de $700.000 pasará a aproximadamente $760.718, mientras que uno de $900.000 ascenderá a cerca de $978.067.

Contratos que ajustan por Casa Propia

También permanecen vigentes algunos de los contratos firmados durante el breve período comprendido entre el 18 de octubre y el 28 de diciembre de 2023, cuando rigió la reforma de la ley de alquileres.

En esos casos, los contratos fueron establecidos por tres años y contemplaban actualizaciones cada seis meses mediante el coeficiente Casa Propia.

Se trata, de todos modos, de un universo mucho más reducido, ya que ese régimen estuvo vigente durante poco más de dos meses antes de que el DNU 70/2023 derogara la ley de alquileres y restableciera la libertad contractual. Y esos acuerdos finalizarán este año.

¿Qué pasa con los contratos que finalizan?

En noviembre también finalizarán acuerdos. Entre los que se encuentran contratos pactados luego de la derogación de la ley, pero también llegan a su fin los que fueron pactados en el mismo mes de 2023 y firmados bajo la actualización de la ley de alquileres: por tres años y con ajustes semestrales por Casa Propia.

Ahora, el panorama del mercado es otro: la gran mayoría de los contratos de alquiler comenzaron a pactarse bajo libre negociación de las partes, por dos años con ajustes cada tres o cuatro meses, en pesos y atados a la inflación (IPC). Por lo que tanto los inquilinos que finalicen sus acuerdos como los que optaron por continuarlos deberán acordar el nuevo contrato bajo estas condiciones.

Pero un dato clave a tener en cuenta es que los valores que actualmente se publican en el mercado tienden a ser más bajos que los precios que pagan los inquilinos por contrato. Esto se da porque se generó una brecha entre el ajuste del ICL y los precios de los alquileres de nuevos contratos, y también esa brecha en la actualidad se achicó debido a la desaceleración de la inflación.