Propiedades: los datos sobre los precios de venta y de los alquileres que nadie esperaba

El mercado inmobiliario sorprende. Por primera vez en años, el precio medio de los departamentos en la ciudad de Buenos Aires registró el mayor aumento del año, mientras que en el alquiler pasó todo lo contrario.

Esta situación se vio reflejada en octubre de 2026, cuando el valor promedio del m² subió 0,4% y se ubicó en US$2493, lo que acumula así un incremento del 1,8% en lo que va del año. De esta manera, el décimo mes del año protagoniza la mayor suba del año y la variación interanual se acelera a 1,8% -en septiembre había sido del 1,3%-. El aumento venía de marcar un piso en los primeros meses (llegó al 0,1% en mayo), pero se aceleró paulatinamente a 0,3% en septiembre hasta registrar en octubre el mayor salto mensual.

Mientras que en el caso del alquiler pasó todo lo contrario: el precio medio de un departamento de dos ambientes subió 1,2% en octubre y se ubicó así en el menor incremento mensual en lo que va del año. En este caso, tras los picos de ajuste posderogación de la Ley de Alquileres, los aumentos mensuales fueron bajando progresivamente (1,7% en mayo, 1,5% en agosto, 1,3% en septiembre), marcando en octubre el menor incremento del año, con un acumulado -22%, que queda por debajo de la inflación del período -26%.

Los datos relevados por la plataforma inmobiliaria Zonaprop muestran que lo llamativo del dato de octubre no es la existencia de la tendencia en sí, sino el contraste de máximos y mínimos anuales en el mismo mes: el valor de venta logra su impulso mensual más firme de 2026 en forma simultánea al ritmo más calmo de ajuste en los contratos de alquiler.

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De acuerdo al último relevamiento, una unidad de un ambiente medio de 40 m² tiene un valor de US$111.000, uno de de dos ambientes y 50 m² tiene un valor de US$132.000, mientras que uno de tres ambientes y 70 m² alcanza los US$181.000.

En octubre de 2026, el 71% de los barrios registra suba mensual de precio, mientras que el 29% presenta bajas. El indicador se recupera respecto del 56% de junio, aunque se mantiene por debajo del 90% alcanzado a principios de 2025.

Los barrios más caros por metro cuadrado:

1. Puerto Madero: US$6141
2. Palermo: US$3475
3. Núñez: US$3419
4. Belgrano: US$3340
5. Colegiales: US$3119
6. Saavedra: US$2889
7. Coghlan: US$2851
8. Chacarita: US$2839
9. Recoleta: US$2814
10. Villa Urquiza: US$2801

Los más baratos:

1. Lugano: US$1067
2. Nueva Pompeya: US$1498
3. Parque Avellaneda: US$1662
4. La Boca: US$1678
5. Floresta: US$1703
6. Versalles: US$1747
7. Parque Patricios: US$1759
8. San Nicolás: US$1814
9. Villa Riachuelo: US$1821
10. Balvanera: US$1825

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En octubre, un departamento monoambiente promedio de 40 m² se ubicó en $786.735 por mes. Mientras que uno de dos ambientes y 50 m² se alquilaba por $909.058 por mes. Y los de tres ambientes y 70 m² se publicaron en promedio por $1.230.282.

Los barrios más caros para alquilar:

1. Puerto Madero: $1.311.557
2. Palermo: $1.019.306
3. Núñez: $1.006.123
4. Saavedra: $993.631
5. Belgrano: $990.367
6. Chacarita: $972.072
7. Colegiales: $969.722
8. Villa Urquiza: $960.388
9. Recoleta: $945.589
10. Parque Chas: $944.363

Los más baratos:

1. Lugano: $660.811
2. Parque Avellaneda: $773.484
3. Nueva Pompeya: $775.929
4. La Boca: $778.917
5. Mataderos: $789.671
6. Floresta: $800.567
7. Vélez Sarsfield: $805.535
8. Flores: $817.984
9. Liniers: $822.765
10. Villa Real: $824.292

Como consecuencia directa de la dinámica que se observó en octubre, donde la venta sube en dólares y el alquiler modera su aumento en pesos, la rentabilidad bruta anual tendió a estabilizarse ubicándose en torno al 5,7% bruto. De esta manera, se necesitan 17.4 años de alquiler para recuperar la inversión, 14.9% menos de lo requerido un año atrás.

Los barrios más rentables:

1. Lugano: 9,63%
2. Nueva Pompeya: 8,05%
3. Versalles: 7,89%
4. Parque Patricios: 7,70%
5. Villa Riachuelo: 7,53%
6. Floresta: 7,31%
7. San Cristóbal: 7,24%
8. Parque Avellaneda: 7,24%
9. La Boca: 7,21%
10. San Nicolás: 7,14%

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Los que menos rentabilidad generan:

1. Puerto Madero: 3,32%
2. Palermo: 4,56%
3. Núñez: 4,57%
4. Belgrano: 4,61%
5. Colegiales: 4,83%
6. Coghlan: 5,13%
7. Villa Devoto: 5,18%
8. Retiro: 5,22%
9. Recoleta: 5,22%
10. Chacarita: 5,32%