R$ 52 milhões em reformas e nenhum aluguel: por que o Edifício Novo Mundo, no Centro, é ignorado pelo mercado?

O que os olhos não veem, o mercado imobiliário também não aluga. E quem amarga quase uma década de vacância sabe o quanto isso pode custar. É o caso do Edifício Novo Mundo, na Avenida Presidente Wilson, no Centro do Rio. Apesar de ter passado por um longo processo de modernização, que consumiu mais de R$ 52 milhões, o imóvel não conseguiu atrair empresas para ocupar suas áreas comerciais desde 2018.

O prédio, que reúne características arquitetônicas raras na região, permanece fechado, escondido atrás de tapumes e sem exposição ao público que circula pelo entorno. Para profissionais do setor, a falta de uma estratégia de divulgação que permita às empresas conhecerem o espaço ajuda a explicar a dificuldade de comercialização, mesmo em um momento de retomada da demanda por escritórios no Centro.

O Novo Mundo pertence atualmente à Prevhab, entidade fechada de previdência complementar, com sede na Glória. A proprietária desembolsou mais de R$ 52 milhões na recuperação do edifício, mas ainda não obteve retorno com a exploração comercial do ativo. Segundo informações de mercado, as áreas de escritórios são oferecidas por R$ 68,81 o metro quadrado. O valor é inferior aos cerca de R$ 120 por metro quadrado que chegaram a ser pedidos anteriormente.

Em setembro, o imóvel foi incluído em um levantamento da plataforma SiiLA, especializada em análises do mercado imobiliário comercial. O edifício aparece entre os 25 projetos encalhados no Centro do Rio, à espera de um inquilino.

Um palácio atrás dos tapumes

Construído em 1937, o Novo Mundo ocupa praticamente um quarteirão entre as avenidas Presidente Wilson e Beira-Mar. Com 16 andares, é um dos exemplares da arquitetura art déco na região do Castelo. São aproximadamente 12 mil metros quadrados de área construída, com linhas inspiradas nos arranha-céus americanos, escalonamentos, serralheria artística e revestimentos em mármore.

A modernização foi proposta em 2011 e executada ao longo dos anos seguintes. O projeto recuperou elementos originais da construção, incluindo o hall de entrada, que voltou a exibir lustres dourados e paredes revestidas de mármore ônix e rosa Portugal. O portão também foi desmontado e restaurado peça por peça. A obra envolveu cerca de 20 projetistas e incluiu a atualização dos sistemas de climatização e das instalações do edifício. O resultado rendeu ao imóvel a certificação ambiental LEED Platinum.

Na época, a expectativa era devolver ao prédio sua imponência e prepará-lo para receber empresas. Em reportagem publicada em 2019, pelo jornal O Globo, a Prevhab afirmava que pretendia vender o imóvel após a conclusão dos trabalhos. 

A área locável total é de 10.587 metros quadrados, distribuídos em 13 pavimentos de escritórios, com média de 814,39 metros quadrados por andar. Os dois últimos formam um escritório duplex. Há ainda três lojas no térreo, uma sobreloja, cobertura verde e 18 vagas de estacionamento, sendo dez no subsolo e oito descobertas.

Para Cláudio André de Castro, diretor da Sérgio Castro Imóveis, o problema passa também pela maneira como o imóvel é apresentado ao mercado. Ele considera o Novo Mundo um dos edifícios mais bonitos do Centro histórico e avalia que mantê-lo fechado compromete uma das principais ferramentas de comercialização: a visibilidade.

"É realmente curioso que, até hoje, não tenha encontrado uma colocação no mercado. Possivelmente, pesam as características das locações, com os espaços entregues no osso, e o fato de o imóvel estar tapumado há tantos anos. Mas não temos dúvida de que possui valor de mercado. Está em frente à nova faculdade da Rede D'Or e representa uma das oportunidades mais interessantes do mercado de escritórios da região", afirma.

O executivo defende que o prédio seja aberto, iluminado e tenha uma estrutura mínima de recepção, com porteiro, para que potenciais interessados possam conhecer suas instalações.

"É um prédio belíssimo, com uma das portarias mais bonitas do Rio. Mas quem passa por ali encontra tapumes. Um edifício fechado, apagado e sem movimento não tem atrativo. Acaba se tornando um ônus e até um fator de enfeamento da paisagem urbana. O prédio precisa estar aceso, com porteiro, para chamar a atenção de quem circula pela região", diz.

A saída do Consulado dos Estados Unidos, que deverá transferir suas atividades da Avenida Presidente Wilson para uma nova sede na Cidade Nova, atualmente em construção, também representa uma oportunidade de exposição que o edifício deixará de ter.

O preço de manter um prédio sem inquilinos

A falta de receitas não significa que as despesas deixem de chegar. Um edifício corporativo desse porte continua exigindo gastos com manutenção, segurança e funcionamento dos equipamentos, mesmo sem empresas ocupando suas lajes. Victor Tulli, diretor da Administradora Nacional, considera esse um dos piores cenários para a gestão de um ativo imobiliário. O prédio deixa de funcionar como fonte de renda e passa a consumir recursos continuamente.

"É o pior cenário de um ativo imobiliário. Significa que ele deixou de ser um bem que gera renda e virou um passivo que consome caixa todo mês. A receita que não entra é só a parte visível. Um edifício corporativo vazio continua com praticamente o mesmo custo fixo de um edifício ocupado, porque a estrutura não sabe que não há inquilino", explica Tulli ao DIÁRIO DO RIO.

Entre as despesas estão IPTU, seguro, portaria 24 horas, limpeza e manutenção obrigatória de elevadores, sistemas de combate a incêndio, ar-condicionado central, bombas e geradores. Mesmo sem funcionários de empresas circulando pelos corredores, a estrutura precisa permanecer operacional e conservada.

Para Tulli, o caso também mostra que uma reforma, por mais abrangente que seja, não garante competitividade comercial se o projeto não considerar o perfil dos potenciais ocupantes. "O retrofit resolve o problema do prédio, não o problema do mercado. Ele pode ser uma condição necessária, em alguns casos, mas não é suficiente. Quando um edifício modernizado fica vazio, o erro quase sempre está no que foi decidido antes da obra: para quem aquele prédio foi reformado?", questiona.

Quando o Novo Mundo foi relançado, em 2018, o mercado corporativo do Centro já enfrentava mudanças importantes, com a redução da presença de empresas dos setores de petróleo, construção pesada e bancos. Na avaliação do administrador, projetos concebidos para receber grandes companhias, com ocupação de pavimentos inteiros, podem encontrar dificuldades quando a demanda passa a buscar espaços menores e contratos mais flexíveis.

O prazo para rever a estratégia comercial, segundo ele, deveria ser muito menor que o observado no edifício. Tulli aponta de 12 a 18 meses após o lançamento como limite para uma revisão mais profunda. A cada três meses, o proprietário deveria avaliar os preços, as condições de oferta e o resultado das visitas comerciais.

"Em dois anos sem nenhum avanço, o diagnóstico já está pronto: o produto está muito fora do preço ou fora do perfil. Esperar oito anos custa, só em despesas de manutenção e custo de capital, uma parcela relevante do que foi investido na obra", afirma.

Entre as alternativas, ele defende o fracionamento das lajes, a oferta de espaços prontos para ocupação e a negociação de contratos mais flexíveis, com períodos de carência e aluguéis escalonados. Outra possibilidade seria atrair um primeiro inquilino de maior porte, ainda que em condições comerciais mais favoráveis, para ajudar a mudar a percepção do mercado sobre o edifício.

"Fazer o primeiro contrato a qualquer custo razoável, com carência de obra, aluguel escalonado e até parceria de ocupação, porque o primeiro inquilino âncora muda a percepção do prédio e puxa os demais", avalia.

Prédios vizinhos encontraram outros caminhos

A dificuldade do Novo Mundo contrasta com outros edifícios históricos do entorno, que conseguiram atrair ocupantes depois de intervenções ou mudanças na estratégia de comercialização. Um exemplo é o Edifício Standard, também na Presidente Wilson. Antiga sede da Standard Oil, que deu origem à marca Esso, o prédio art déco foi ocupado durante anos pelo Ibmec e passou por um retrofit em 2007, conduzido pela BN Engenharia. Depois da saída da instituição de ensino, no fim de 2025, o imóvel voltou ao mercado e acabou integralmente alugado à Rede D'Or.

O contrato contempla mais de 8 mil metros quadrados, equivalentes à totalidade da área locável, por um prazo de 60 meses. O espaço receberá uma unidade do Instituto D'Or de Pesquisa e Ensino (IDOR), ligado ao grupo hospitalar. A negociação foi fechada por aproximadamente R$ 80 o metro quadrado.

Outro caso é o do Edifício Aliança da Bahia, que também passou por uma modernização milionária. Para dar visibilidade ao imóvel enquanto procurava um ocupante, a construtora responsável pela reforma adotou uma estratégia diferente: cedeu os espaços para a CASACOR Rio 2026, sem cobrança de aluguel, em uma negociação de contrapartida.

A mostra colocou o edifício em contato com arquitetos, empresários e profissionais do setor. A aposta era transformar o evento em uma vitrine para potenciais interessados. A estratégia, inclusive, veio acompanhada de um contrato importante: a Norte Energia, concessionária responsável pela construção e operação da Usina Hidrelétrica de Belo Monte, fechou acordo para ocupar um andar inteiro e transferir parte de suas atividades de Brasília para o Rio.

Em entrevista em setembro ao DIÁRIO DO RIO, o empresário Daniel Leão, dono da Construtora Internacional, responsável pelo imóvel, explicou a lógica da negociação. "Não recebi um centavo, mas meu cliente está ali. São arquitetos, empresários, players do setor que visitam a CASACOR e precisam saber que o prédio está disponível no mercado. O evento é um termômetro para provar que o edifício está preparado para o grande fluxo de uma grande empresa", afirmou.

A mostra ocupa seis andares e o terraço do Aliança da Bahia há dois meses.

Centro voltou a atrair empresas, mas não qualquer prédio

Para Tulli, a situação do Novo Mundo não deve ser interpretada como falta de demanda por escritórios na região central. O mercado voltou a registrar negociações relevantes, mas as empresas estão mais seletivas na escolha dos imóveis.

Segundo os números apresentados pelo especialista, a vacância dos edifícios corporativos de alto padrão caiu para pouco mais de 23% em meados de 2026, enquanto os prédios antigos ainda registravam índices próximos de 47%.

As empresas buscam edifícios com infraestrutura atualizada, climatização eficiente, acessibilidade, segurança e custos condominiais competitivos. A qualidade do entorno também pesa na decisão, com fatores como iluminação, transporte, comércio, serviços e segurança.

"O Centro voltou a liderar as locações corporativas da cidade. A demanda existe, mas é seletiva. Ela vai para o prédio que entrega certificação, eficiência de condomínio, ar-condicionado moderno, acessibilidade e segurança, e ignora o que está defasado", afirma.

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