Cidade referência na indústria têxtil vira canteiro vertical com R$ 450 milhões em lançamentos

Conhecida pela indústria têxtil e pelo comércio, a cidade de Brusque, no Vale do Itajaí (SC), é alvo de uma nova rodada de negócios imobiliários. A JH Marketing, especializada na gestão estratégica de lançamentos, aponta ter mais de R$ 450 milhões em Valor Geral de Vendas (VGV) contratados em empreendimentos com lançamentos até dezembro deste ano.

A carteira reúne cerca de 585 unidades, entre projetos já apresentados ao mercado e outros previstos para este ano. O VGV corresponde ao valor potencial de comercialização dos imóveis, e não à receita já obtida pela empresa ou pelas incorporadoras.

Segundo o fundador da empresa, Jordan Hang, todos os empreendimentos da carteira na cidade são verticais. A aposta acompanha o crescimento populacional do município.

Brusque tinha 105.503 habitantes no Censo de 2010 e chegou a 141.385 no levantamento de 2022, do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Foram quase 36 mil moradores a mais em 12 anos.

Esse avanço ocorre em uma cidade cuja economia combina indústria, comércio e serviços. Para Hang, a atração de moradores abre oportunidades, mas também exige cuidado para definir quais imóveis serão oferecidos.

Já para o arquiteto e urbanista Marcelius Oliveira de Aguiar, coordenador do curso de arquitetura e urbanismo do Centro Universitário da Fundação Educacional de Brusque (Unifebe), a expansão precisa ser analisada a partir de seus efeitos sobre o território, tendo em vista que, ressalta ele, crescimento imobiliário e desenvolvimento urbano não são sinônimos.

O que chega ao mercado

A carteira acompanhada pela JH inclui lofts, mas é predominantemente formada por apartamentos de duas suítes. Segundo Hang, a estratégia se concentra em projetos de padrão médio com acabamentos de nível superior.

Os compradores se dividem principalmente entre investidores e pessoas que pretendem morar no imóvel. No primeiro grupo, estão clientes que começam a investir no setor ou procuram diversificar o patrimônio.

Entre aqueles que compram para uso próprio, Hang aponta a busca pela primeira casa própria como um dos principais fatores. O empresário cita valores próximos de R$ 9 mil por metro quadrado como referência de entrada para investidores nos produtos que acompanha em Brusque.

Na avaliação dele, o município aparece como alternativa a mercados do litoral com preços mais elevados. “Brusque cresce com uma base econômica muito forte e continua atraindo novos moradores. Isso cria oportunidades, mas também aumenta a necessidade de entender qual produto lançar, para quem, em que região e em qual faixa de preço”, disse.

Mais prédios podem ajudar a cidade, mas não bastam

Para Aguiar, o mercado imobiliário tem papel relevante na geração de empregos, na movimentação da economia e na ampliação da oferta habitacional. Ele aponta que a verticalização também pode favorecer a cidade quando concentra moradores em áreas preparadas para receber maior densidade e evita a expansão desordenada da ocupação.

“A verticalização não é, por si só, um problema. Pelo contrário, considero que ela pode contribuir significativamente para o desenvolvimento urbano, desde que seja conduzida com critérios técnicos e esteja relacionada à capacidade de infraestrutura da cidade”, afirma.

O ponto central, segundo ele, é avaliar se os serviços e as redes existentes conseguem atender à população adicional. Um novo edifício significa mais consumo de água, geração de esgoto, deslocamentos e procura por escolas, unidades de saúde e espaços públicos.

A análise também precisa considerar o conjunto dos empreendimentos. Projetos avaliados individualmente podem produzir, quando concentrados em uma mesma região, uma demanda que ultrapassa a capacidade inicialmente prevista para o bairro.

Por isso, o urbanista defende distinguir crescimento econômico, expansão imobiliária e desenvolvimento urbano. A construção de novas unidades é uma parte dessa transformação, mas não substitui a necessidade de infraestrutura e serviços.

Relevo e água condicionam onde Brusque pode crescer

Em Brusque, as características naturais do território acrescentam exigências ao planejamento. O Rio Itajaí-Mirim atravessa o município e tem vários afluentes, enquanto a ocupação urbana se distribui por áreas de fundo de vale e encostas.

Na avaliação de Aguiar, esse contexto exige atenção à drenagem, às inundações, às enxurradas e aos movimentos de massa. A disponibilidade de terreno, por si só, não deve determinar a abertura de novas frentes de ocupação ou o aumento da densidade.

O urbanista aponta a necessidade de incorporar informações geotécnicas e de risco às decisões sobre o território. Isso inclui identificar onde é possível concentrar mais moradores, onde são necessários investimentos prévios e quais áreas devem ter a ocupação restringida por razões ambientais ou de segurança.

A impermeabilização do solo também precisaria entrar nessa avaliação, assim como a capacidade de drenagem das regiões que recebem novos projetos. “Uma cidade não deve crescer simplesmente onde existe espaço para construir. Ela precisa crescer onde existem condições de oferecer segurança, infraestrutura e qualidade de vida às pessoas”, opina ele.

O desafio aparece no caminho entre casa, trabalho e serviços

Os efeitos da expansão imobiliária também são percebidos nos deslocamentos cotidianos. A localização das novas moradias influencia o caminho até o emprego, as escolas, o comércio e os serviços, além da demanda por transporte coletivo e pelas ruas dos bairros.

“Não basta saber quantas pessoas estão chegando. Precisamos compreender onde elas estão se instalando, quais serviços utilizam, como se deslocam e que infraestrutura será necessária para atendê-las nos próximos dez ou vinte anos”, analisa Aguiar.

O urbanista considera a revisão do Plano Diretor, em 2024, um avanço, mas defende que as diretrizes sejam traduzidas em ações de planejamento territorial. Na avaliação dele, isso exige mais do que definir zoneamento, índices construtivos e alturas permitidas: é necessário integrar informações de mobilidade, saúde, educação, Defesa Civil, saneamento e ocupação urbana.

A prefeitura de Brusque foi procurada para informar como acompanha a expansão imobiliária e quais medidas estão previstas para atender ao crescimento da população, mas não respondeu até a publicação desta reportagem.