Como alugar o primeiro apartamento: passo a passo

Você encontrou o apartamento que queria. Você envia a proposta na mesma noite. Depois descobre que, para pegar as chaves, precisa de quase três vezes o valor do aluguel e que, se o dinheiro não estiver disponível em poucos dias, outra pessoa fica com o imóvel.

Descobrir isso depois de enviar a proposta custa um bom apartamento. O processo de locação, porém, segue uma ordem fixa, e cumprir cada etapa na sequência protege você da maioria das surpresas.

A seguir, um checklist completo sobre como alugar o primeiro apartamento, do orçamento ao dia da mudança, além dos registros que protegem você até a saída do imóvel.

Por que alugar o primeiro apartamento é mais difícil do que parece

Alugar um imóvel pela primeira vez coloca quatro pressões sobre você:

• Quem aluga um apartamento pela primeira vez tem um histórico de crédito curto e nenhum histórico de locação. O proprietário ou a imobiliária consulta seu nome nos birôs de crédito, e um histórico em branco é lido como falta de prova de estabilidade, então a proposta é recusada sem muita análise. A Serasa, o maior birô, classifica de 501 a 700 como bom e acima de 700 como excelente na sua escala de 0 a 1.000.

• A análise de renda é o segundo obstáculo. A maioria dos proprietários exige uma renda de cerca de três vezes o valor do aluguel. O estudo de 2024 sobre déficit habitacional da Fundação João Pinheiro contou 3,59 milhões de famílias urbanas de baixa renda (até três salários mínimos) gastando mais de 30% da renda com aluguel, o que corresponde a 62% do déficit habitacional do Brasil. Para o proprietário, isso significa maior risco de atraso no pagamento, então a renda é verificada com atenção redobrada e uma proposta sem comprovação é descartada na hora.

• Em bairros disputados, os bons imóveis saem em poucos dias, então demorar a responder depois da aprovação pode significar perder o apartamento. É exatamente nessa pressão que o inquilino pula as verificações.

• O contrato de locação é um contrato formal que permite ocupar um imóvel e define as condições. Depois de assinado, ele obriga você por todo o prazo, mesmo que queira sair antes. Contratos residenciais costumam ser firmados por 30 meses. Pela Lei do Inquilinato, um contrato com esse prazo termina no último dia sem necessidade de aviso, e um mais curto se transforma em locação por prazo indeterminado, que o proprietário só pode encerrar nos casos previstos em lei. Para muitos inquilinos de primeira viagem, esse é o primeiro contrato que assinam na vida, e eles não sabem ao certo o que conferir.

O checklist abaixo cobre os quatro pontos principais: dinheiro, verificação, contrato e prova do estado do imóvel.

Seu checklist de locação, da busca à mudança

As etapas abaixo seguem a ordem em que você vai encontrá-las. Pular uma das seis etapas costuma gerar um problema mais adiante, então siga na sequência.

Faça o orçamento do dia da mudança, não só do aluguel mensal

Antes de enviar a proposta, monte um orçamento total do primeiro apartamento que cubra tudo o que vence na entrada, e não apenas um mês de aluguel. No Brasil, os custos iniciais são estes:

Veja como o orçamento de entrada pode ficar para um apartamento de R$ 2.000 por mês quando o proprietário pede caução em dinheiro:

• Primeiro mês de aluguel, se o contrato cobrar na assinatura: R$ 2.000

• Caução em dinheiro, três meses de aluguel: R$ 6.000

• Taxa de condomínio e IPTU do primeiro mês: R$ 650

Total: R$ 8.650

O seguro-fiança no lugar da caução reduz o valor de entrada, mas soma o prêmio da seguradora ao aluguel de todo mês.

Calcule também o gasto mensal completo: aluguel, taxa de condomínio, IPTU se for repassado e contas de consumo. O levantamento do déficit habitacional no Brasil trata o aluguel acima de 30% da renda familiar como ônus excessivo, um teto sensato para o seu próprio orçamento, e muitos proprietários exigem uma renda de cerca de três vezes o valor do aluguel.

Pesquise com cuidado e identifique o golpe do aluguel

Anúncios falsos são comuns. Golpistas copiam fotos de anúncios reais, republicam em grupos de redes sociais e sites de classificados por um preço bem abaixo do mercado e pedem um depósito por Pix para "segurar" um imóvel que nunca foi deles. A própria busca migrou para as telas: o Diário do Rio informou em outubro de 2026 que 82% dos cariocas usam ou usariam ferramentas de IA para buscar imóveis.

O Conselho Regional de Corretores de Imóveis da Paraíba (CRECI-PB) lista o mesmo padrão: anúncios bem abaixo do valor de mercado, perfis falsos de corretor no WhatsApp e "proprietários" exigindo meses de aluguel adiantados por Pix. Fique de olho nestes sinais de alerta:

• Avaliações e comentários negativos sobre o proprietário, o corretor ou a imobiliária na internet.

• Preço bem abaixo da média do bairro.

• Recusa em mostrar o imóvel ou em se encontrar pessoalmente, com contato só por mensagem.

• Pressão para decidir rápido.

• Pedido de depósito ou "reserva" por Pix, ou qualquer transferência, antes de você visitar e assinar.

• Corretor cujo número de inscrição no CRECI você não consegue verificar no conselho regional. Peça o número antes de pagar qualquer coisa.

Perguntas para fazer na visita ao apartamento

A visita é a sua chance de perguntar sobre as condições e sobre o imóvel que você está prestes a alugar. Prepare as perguntas com antecedência para que nada importante escape. Divida em dois grupos:

Pagamento e regras da locação:

• O que o aluguel inclui

• Taxa de condomínio, IPTU e quem paga cada um

• Política para pets e visitas, e o regimento interno do prédio

• Prazo do contrato e a multa por sair antes

O imóvel em si:

• Pressão da água

• Umidade ou pragas

• Climatização e ventilação

• Sinal de celular

Pergunte sobre a unidade específica que você vai alugar, não sobre o decorado. Apartamentos decorados em lançamentos têm acabamento superior e são montados para impressionar, então parecem melhores do que o imóvel realmente oferecido. Esclareça cada detalhe que importa para o seu conforto no dia a dia.

Envie a proposta rápido, com a documentação pronta

Você vai precisar de um conjunto básico de documentos para a proposta: documento de identidade e CPF, comprovante de renda, comprovante de residência atual e os documentos da garantia que você oferecer, como os do seu fiador. Digitalize o que você só tem em papel e guarde todos os arquivos em uma única pasta no notebook ou no celular.

Envie a proposta para os anúncios rapidamente. Muitos proprietários analisam as propostas na ordem em que chegam, então uma proposta completa enviada no dia da visita pode vencer uma mais forte enviada um dia depois.

Leia cada cláusula antes de assinar o contrato de locação

Passe por cada cláusula antes de assinar para que não haja condições escondidas com as quais você nunca concordou. As cláusulas para ler primeiro:

• Valor do aluguel, data de vencimento e o índice e o mês usados para o reajuste anual.

• A garantia: qual das quatro modalidades e, no caso da caução em dinheiro, o valor (nunca mais de três meses de aluguel) e a caderneta de poupança em que ele será depositado. Um parente que for fiador deve saber que a Lei do Bem de Família não protege a casa desse parente de penhora por garantia de locação.

• Multa e juros por atraso no pagamento.

• Prazo do contrato, o que acontece quando ele termina e a multa por sair antes. A lei torna essa multa rescisória proporcional ao tempo restante e a dispensa se o seu empregador transferir você para outra cidade e você der aviso prévio de 30 dias por escrito.

• As condições para devolução da caução.

• Quem paga a taxa de condomínio, o IPTU e o seguro contra incêndio.

• Regras sobre visitas, pets e sublocação; sublocar ou emprestar o imóvel exige consentimento prévio e por escrito do proprietário.

• Responsabilidade pelos reparos. Defeitos que já existiam antes da sua entrada são do proprietário; danos causados por você ou por suas visitas são seus.

Depois de ler, você ainda precisa assinar, e o contrato de locação costuma chegar de uma de duas formas:

• Como um link de assinatura. Grandes plataformas de aluguel e imobiliárias tendem a usar essa via.

• Como PDF por e-mail. Proprietários particulares costumam preferir esta.

De qualquer forma, a assinatura digital em um contrato de locação entre particulares é válida desde que as duas partes aceitem o método, segundo o art. 10 da Medida Provisória nº 2.200-2. Um PDF que chegou por e-mail ainda pode parecer mais complicado de assinar do que um link de assinatura. Se o seu contrato chegar assim, você pode assinar PDF direto no navegador e enviar o contrato de volta ao proprietário sem imprimir nem digitalizar nada.

Registre o estado do apartamento no dia da mudança

Fotografe e filme o imóvel vazio antes de entrar a primeira caixa. Ative a marcação de data para que haja prova de que as fotos foram feitas na entrada. Seu celular também salva a data nos metadados de cada foto. Guarde os originais e envie o conjunto por e-mail para você e para o proprietário no dia da mudança, para que exista uma cópia datada fora do seu celular.

Em seguida, peça o laudo de vistoria de entrada. Se você pedir, a Lei do Inquilinato obriga o proprietário a fornecer uma descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, defeitos incluídos. Você, por sua vez, deve devolver o imóvel nesse estado, salvo o desgaste natural. Percorra o imóvel com o laudo, acrescente as marcas na parede e os itens quebrados que ele não menciona e faça as duas partes assinarem. As assinaturas dão peso ao documento na saída, e ele é a sua referência para cada reparo durante a locação.

Coloque também as contas de luz, água, gás e internet no seu nome uma ou duas semanas antes da mudança para que tudo funcione desde o primeiro dia.

Três erros que o checklist não pega

Mesmo seguindo cada etapa acima, algumas coisas ainda podem dar errado. Estes são os três erros comuns que um checklist não evita:

• Erro nº 1: Confiar em promessas verbais. Durante a negociação, o proprietário pode prometer aceitar um pet, incluir uma vaga de garagem ou consertar algo antes da mudança. Toda promessa desse tipo precisa estar no contrato ou em um e-mail de confirmação, nunca só na conversa.

• Erro nº 2: Assinar um contrato compartilhado sem entender a responsabilidade solidária. Pela Lei do Inquilinato, os inquilinos de um mesmo contrato são solidariamente responsáveis, salvo disposição em contrário, então o proprietário pode cobrar o aluguel integral de qualquer um de vocês se um colega de apartamento parar de pagar ou se mudar.

• Erro nº 3: Definir a data de início do novo contrato sem conferir a data de término e o prazo de aviso prévio no imóvel atual. Uma locação por prazo indeterminado exige aviso prévio de 30 dias por escrito, ou o proprietário pode cobrar um mês de aluguel e encargos. Erre as datas e você paga por dois imóveis ou fica um período sem imóvel entre um e outro.

A documentação que protege você até a saída

Se este é o seu primeiro contrato de locação, talvez você não faça ideia de quais documentos protegem você durante a locação e na saída. Veja como alugar o primeiro apartamento com a papelada a seu favor:

• Guarde cópias do essencial durante toda a locação: o contrato assinado, o laudo de vistoria com suas fotos e vídeos, o comprovante de cada pagamento de aluguel e cada pedido de reparo que você enviou por escrito. Peça um recibo discriminado de cada pagamento; a lei exige isso e proíbe a "quitação total" genérica.

• Use nomes de arquivo que digam o que é o documento e de quando ele é. Por exemplo: "Recibo_aluguel_2026-11".

• Crie uma pasta separada na nuvem com o endereço do imóvel e a data da mudança no nome, e guarde todos os registros nela.

Se o proprietário retiver parte da caução, suas fotos da entrada e os registros por escrito são a sua prova. Isso vale também no Juizado Especial Cível, que julga causas de até 40 salários mínimos e dispensa advogado em causas de até 20 salários mínimos. Os documentos acima provam as condições que você aceitou, o estado do imóvel no primeiro dia e que você cumpriu suas obrigações durante todo o contrato.

Conclusão

Saber como alugar o primeiro apartamento significa saber fazer o orçamento, identificar um golpe, o que perguntar e o que guardar depois da mudança. Agora você tem um checklist que conduz você por cada etapa, e ele funciona de novo na próxima vez. Reaproveite o checklist para que a conta do orçamento, as checagens contra golpes, a lista de cláusulas e a documentação estejam prontas sempre que você for alugar o próximo apartamento.

Principais pontos

• Faça o orçamento de cada custo de entrada: a garantia, o primeiro mês de aluguel se for cobrado na assinatura, e a taxa de condomínio e o IPTU que o contrato repassar.

• Fuja de proprietários que não aceitam se encontrar pessoalmente nem mostrar o imóvel, que apressam você ou que pedem transferência por Pix antes de você visitar e assinar.

• Prepare uma lista de perguntas sobre as condições e sobre a unidade real que você vai alugar, não o decorado, antes da visita.

• Leia as cláusulas de garantia, reparos e saída antecipada antes de assinar, seja o contrato enviado por uma plataforma ou como PDF por e-mail.

• Guarde o contrato assinado, o laudo de vistoria de entrada com as fotos, os recibos de pagamento e seus pedidos de reparo até sair e receber a caução de volta.

Perguntas frequentes

Qual score de crédito é preciso para alugar um apartamento?

Depende do proprietário ou da imobiliária, e a maioria consulta um birô em vez de divulgar um corte. Na escala da Serasa, de 0 a 1.000, um score de 501 a 700 conta como bom e qualquer valor acima de 700 como excelente. Com pouco ou nenhum histórico de crédito, você pode melhorar suas chances com comprovante de renda, fiador, seguro-fiança ou boas referências.

Preciso de seguro para o meu primeiro apartamento?

Três apólices se confundem aqui. O seguro contra incêndio do prédio é custo do proprietário por padrão, embora o contrato possa transferir o prêmio para você. O seguro-fiança é uma garantia que você paga; ele cobre o proprietário contra aluguel não pago, não os seus pertences. O seguro residencial para as suas coisas é opcional, e vale a pena se você não conseguiria repor tudo depois de um incêndio ou de um furto.

Quanto tempo leva para alugar um apartamento?

Comece antes de dar o aviso no imóvel atual. Uma locação por prazo indeterminado exige aviso prévio de 30 dias por escrito, então uma busca que começa só nesse momento deixa um mês para encontrar o imóvel, enviar a proposta, assinar e se mudar. Comece antes, e com ainda mais antecedência se for para outra cidade.

Posso assinar um contrato de locação sem ver o apartamento?

Tecnicamente, sim. Isso também torna você um alvo mais fácil para golpes. Para reduzir o risco, faça estas verificações:

• Peça um tour ao vivo por vídeo pelo imóvel.

• Confirme quem é o proprietário e peça a qualquer corretor um número de inscrição no CRECI que você possa consultar.

• Peça uma certidão atualizada da matrícula do imóvel e compare o nome do proprietário com o de quem vai assinar.

• Leia o contrato antes de assinar.

E não faça nenhum pagamento até receber o contrato, conferir tudo e as duas partes assinarem.