La transformación de edificios en hoteles o viviendas expulsa a las oficinas del centro de Madrid

Del edificio de oficinas del número 43 de la calle de Alberto Alcocer al complejo ubicado en el número 22 de Recoletos, pasando por los juzgados de lo Mercantil de Gran Vía, 52. Madrid ha registrado en el primer semestre de 2026 hasta 13 proyectos de cambios de uso de edificios a residencial o turístico, según los últimos datos de la consultora inmobiliaria CBRE. La mayoría de estas transformaciones se producen en inmuebles de oficinas , ubicadas principalmente en los distritos del centro de la capital, que suman a las empresas un problema más a los que ya manejaban, entre los que se encuentran los precios actuales del mercado en la zonas céntricas y la escasa disponibilidad de espacios en los que instalarse, que en Madrid supera el 4 por ciento. El crecimiento de los equipos, la finalización de los contratos de alquiler y la búsqueda de costes más bajos continúan siendo algunos de los principales motivos para cambiar de oficina, pero en los últimos años se ha añadido un factor más que está expulsando a las empresas del centro. «Desde hace unos tres años vemos un aumento de estas reconversiones muy importante. Nuestros clientes nos contactan y nos dicen que se les ha acabado el contrato y se tienen que ir porque donde estaban lo van a convertir en un hotel o residencial», asegura a este periódico Ferran Ramírez, cofundador de Sit&Plug, una plataforma especializada en la búsqueda, diseño y gestión integral de oficinas flexibles. La zona financiera de Azca y los distritos de Chamberí y Salamanca –este último lidera las preferencias del 35 por ciento de las empresas–, asegura Ramírez, son los más afectados por este fenómeno. «Estos tres barrios, que además son los más demandados por su ubicación, servicios y representatividad, son los más destacados. Entendemos que también son muy interesantes para el sector hotelero y residencial», añade el empresario.Aunque llevan observando estas transformaciones desde mucho antes, no fue hasta 2022 cuando la consultora inmobiliaria CBRE comenzó a registrar y hacer un seguimiento de estos casos, nada más empezaron a identificar «un punto de inflexión» en estos cambios de uso, indica a este periódico María Mayoral, líder de inversión de esta compañía. Madrid ha concentrado a lo largo de la primera mitad de 2026 casi el 30 por ciento de los cambios de uso registrados a nivel nacional, con un total de 13 proyectos.Una de las transformaciones más sonadas es la del histórico edificio ubicado en el número 52 de la Gran Vía, donde se han albergado los juzgados de lo Mercantil de Madrid. El centenario edificio, de más de 1.000 metros cuadrados y que cuenta con el nivel 1 de protección integral, se transformará en un hotel de lujo. Para ello, el Ayuntamiento de Madrid tuvo que redactar un Plan Especial, que se aprobó definitivamente el pasado mes de septiembre. También destaca el cambio de uso a residencial de otro inmueble en el número 22 de la exclusiva calle de Recoletos, que pasará a albergar pisos de lujo en una de las zonas más codiciadas de Madrid. «Se trata de transformaciones que van más asociadas a la regeneración de zonas urbanas que en el pasado fueron concebidas para una actividad concreta y hoy en día, con la evolución de las ciudades, esa actividad ya no tiene sentido en esa ubicación», explica Mayoral a ABC. En la región, el 69 por ciento de los cambios de uso registrados procedió de edificios de oficinas, frente al 21 por ciento observado en el resto del país, según el estudio de la mencionada consultora. Además, el 85 por ciento de los proyectos madrileños identificados se localizó dentro de la M-30. Desde CBRE destacan que son los edificios más desactualizados los que se posicionan como candidatos naturales para su transformación, siempre que el marco normativo y la morfología arquitectónica lo permitan. 69% 283 millones 91% En Madrid, el 69 por ciento de los cambios de uso registrados procede de edificios que albergan oficinas, frente al 21 por ciento observado por CBRE en el resto del país. La región es el principal receptor de capital de a las transacciones inmobiliarias vinculadas a estas transformaciones. Según los últimos datos, el volumen de inversión en Madrid alcanzó 283 millones de euros. Del total de cambios de uso del primer semestre a nivel nacional, el 91 por ciento tuvo como destino final el sector hotelero (52 por ciento) o el residencial (39 por ciento). Estas transformaciones se concentran en aquellos segmentos donde existe una mayor tensión entre oferta y demanda , de acuerdo con el estudio de esta consultora. Así, del total de cambios de uso registrados a nivel nacional hasta junio, el 52 por ciento tuvo como destino final el sector hotelero, mientras que el 39 por ciento se dirigió al residencial, lo que eleva hasta el 91 por ciento el peso conjunto de ambos usos. En el segmento hotelero destacan los proyectos orientados a producto 'premium' y apartamentos turísticos en ubicaciones urbanas consolidadas, mientras que en el 'living' sobresalen tanto promociones residenciales como iniciativas vinculadas a 'flex living' –una opción de alquiler por temporadas– y residencias de estudiantes.La actividad inversora ha acompañado el primer semestre de este año el fuerte aumento de los proyectos de transformación. Durante este periodo de tiempo, 20 de las 46 reconversiones identificadas a nivel nacional estuvieron vinculadas a una transacción inmobiliaria, lo que se tradujo en un volumen de inversión de 390 millones de euros, un 115 por ciento superior al registrado en el mismo periodo de 2025. En este contexto global, Madrid continua siendo el principal receptor de capital, con 283 millones de euros, equivalentes al 73 por ciento del volumen total invertido.Con esta nueva tendencia, las oficinas se ven desplazadas del centro de la capital. El cofundador Sit&Plug asegura que las empresas «se ven en un problema en el momento en el que se les acaba el contrato, ya que quieren alquilar en la misma zona donde están o en una zona céntrica de Madrid, pero se encuentran con que no hay espacios disponibles». En muchas ocasiones, remarca Ramírez, están dispuestos a abonar el doble de lo que ya tenían, pero ni con esto encuentran edificios que cumplan con lo que buscan. Precios disparadosEsta falta de oficinas en el centro de la capital se traduce en un mercado cada vez más tensionado. Según los datos de esta compañía, el 90 por ciento de las empresas que buscan un nuevo espacio en Madrid prioriza ubicaciones dentro de la M-30, frente a una disponibilidad de oficinas en la zona de alrededor del 4 por ciento. Y este desequilibrio entre oferta y demanda, especialmente en las zonas más consolidadas, está disparando los precios por metro cuadrado. «CBRE recoge en su informe de oficinas del tercer trimestre de 2026 unas rentas en ubicaciones prime que alcanzan los 46 euros por metro cuadrado al mes. No obstante, algunas operaciones cerradas en el mercado se sitúan ya por encima de ese valor», apunta a este periódico David Vega, CEO de Lexington, compañía del sector de espacios de trabajo flexibles en España.A esta problemática hay que sumar además que las empresas demandan oficinas de mayor calidad, con mejores servicios, instalaciones modernas y espacios que respondan a las nuevas formas de trabajar. «Ya no se trata únicamente de encontrar metros cuadrados, sino de elegir entornos que aporten valor al negocio y a las personas», señala. Esta expulsión, ya sea por el cambio de uso de los edificios como por los altos costes que supone, está abriendo fronteras no solo más allá de la M-30, sino también fuera de la capital. «Estamos viendo cómo ganan protagonismo zonas de Madrid como Chamartín, Manoteras, Las Tablas, Méndez Álvaro o Campo de las Naciones, así como municipios del área metropolitana como Alcobendas, Pozuelo o Las Rozas», remarca Vega. Sin embargo, no todas las empresas están dispuestas a renunciar al centro financiero. «Aquí los operadores de oficinas flexibles desempeñamos un papel importante, –señala Vega– porque facilitamos el acceso a ubicaciones 'prime' sin que las compañías tengan que asumir directamente toda la inversión y complejidad que supone disponer de una oficina propia».