Compraron un terreno sin salida a la carretera en Missouri y la Justicia les permitió pasar por la propiedad del vecino, pero con una condición

Sin un terreno carece de acceso público a una carretera más que una buena oportunidad puede convertirse en un problema legal. Esto le ocurrió a una pareja de Missouri que consiguió una franja de 40 pies (12,2 m) a través de una propiedad vecina mediante un fallo judicial. Ahora, un Tribunal de Apelaciones revocó esa primera decisión.

En 2023, Clint y Morgan Bowen adquirieron una parcela en el condado de St. Clair para construir una vivienda. El terreno carecía de una carretera pública que, en cambio, llegaba a la propiedad vecina de Dylan Roeder.

Los Bowen, basados por las secciones 228.340 a 228.358 de los Estatutos del Estado, recurrieron a la justicia para obtener una franja que pensaban utilizar como un camino privado a través de los terrenos de Roeder.

En agosto de 2024, un tribunal de primera instancia concluyó que el camino privado que solicitaban los Bowen era imprescindible y autorizó su construcción sobre una fracción del terreno de Roeder.

¿Cuál fue el origen de la controversia?

Parecía que los Bowen habían conseguido su propósito. El fallo les permitía comprar la franja para el camino y conservaba determinados derechos de uso para Roeder. Pero el dueño de la franja cuestionó la decisión diciendo que la legislación permitía conceder una servidumbre o derecho de paso sobre un terreno ajeno, pero no transferir su propiedad.

El tribunal revisó su fallo de octubre de 2024 y aceptó el planteo de Roeder. Así, concedió a los Bowen un derecho no exclusivo de entrada y salida por el camino privado. Sin embargo, el 10 de marzo de 2025, la sentencia definitiva volvió a otorgarles la propiedad de la franja, dando ciertos derechos de uso a Roeder. Disconforme con la decisión, Roeder recurrió ante la Corte de Apelaciones de Missouri.

La Corte de Apelaciones de Missouri estableció una servidumbre o derecho de paso en el terreno del vecino. Foto: Law.justia.com.

La clave está en la sección 228.358 de los Estatutos de Missouri porque establece que el camino privado creado mediante ese procedimiento debe constituir una permanent easement appurtenant (servidumbre permanente vinculada a la propiedad beneficiada). La ley exige que el trazado cause el menor daño, perjuicio e inconveniente posible al dueño del terreno. Por eso, la existencia de una necesidad de acceso no implica que quien la solicita pueda apropiarse de la parte por donde pasa el camino.

En su fallo la Corte recordó que las normas que permiten establecer caminos privados sobre terrenos ajenos deben interpretarse de manera estricta, porque constituyen una excepción a la protección general de la propiedad privada. Así, los jueces concluyeron que el texto legal no autorizaba transferir la propiedad plena de la franja a los Bowen y establecieron una servidumbre permanente.

El 26 de agosto de 2026, la Corte de Apelaciones del Distrito Sur de Missouri le dio la razón a Roeder sobre la cuestión de la propiedad de la franja utilizada como camino. Los jueces revocaron la sentencia anterior y devolvieron el caso al tribunal de primera instancia instruyéndolo para que dicte una resolución que establezca una servidumbre permanente.

Tribunales de Osceola, en el condado de St. Clair, Missouri. Foto: Kbh3rd.

El caso recuerda que, en Estados Unidos, las reglas sobre servidumbres y caminos privados dependen de la legislación estatal. En Missouri, permite establecer un acceso cuando existe una necesidad estricta, pero delimita los derechos que puede obtener el propietario de la parcela. Una servidumbre puede garantizar el paso de vehículos sin que el beneficiario sea dueño del terreno. La titularidad permanece en manos del propietario original.

En definitiva, los Bowen podrán contar con un acceso a su terreno, pero no serán propietarios de la franja. Roeder, en tanto, conserva la titularidad de la franja respetando la servidumbre permanente establecida por la Justicia.