Projeto de torres de até 80 andares no Porto do Rio, que podem ser as mais altas da cidade, preocupa CAU por impacto no patrimônio histórico

Quando a Torre do Rio Sul começou a ser construída, em 1976, o Rio vivia os efeitos de mudanças na legislação urbanística que haviam aberto caminho para edifícios muito mais altos do que os habituais. A obra, em Botafogo, levou seis anos até ficar pronta. Com 48 andares e 164 metros de altura, o prédio mantém, desde então, o título de mais alto da cidade. Quase cinco décadas depois, um projeto para a Gamboa prevê construções de até 80 pavimentos e 290 metros, dimensões que podem tirar da torre o posto que ocupa desde 1982.

O empreendimento Mata Maravilha prevê a ocupação de uma área de 223 mil metros quadrados na Pequena África, com residências, hotéis, espaços comerciais, áreas de lazer e parques. A possibilidade de erguer edifícios dessa altura em uma região cercada por imóveis históricos e referências da memória carioca, como o Cais do Valongo, está no centro de um debate sobre os limites da transformação urbana na Região Portuária.

Encaminhado pela prefeitura à Câmara Municipal, o Projeto de Lei Complementar nº 134/2026 cria a Área de Especial Interesse Turístico Mata Maravilha e altera as regras de ocupação de nove subsetores do Porto. Enquanto representantes empresariais defendem a chegada de novos empreendimentos, entidades ligadas à arquitetura e à preservação do patrimônio cobram estudos sobre os efeitos das construções no conjunto histórico da região.

Quando o Rio começou a construir mais alto

A história dos arranha-céus cariocas começou antes da Torre do Rio Sul. Inaugurado em 1929, na Praça Mauá, o Edifício A Noite, com 22 pavimentos, foi considerado o primeiro arranha-céu do Rio e um dos mais altos da América Latina naquele período. Projetado por Joseph Gire e Elisário Bahiana, o prédio ajudou a mudar a escala das construções no Centro.

Nas décadas seguintes, a região concentrou boa parte dos edifícios altos da cidade. Nos anos 1960 e 1970, mudanças na legislação municipal abriram caminho para construções cada vez maiores. Em 1962, o Decreto nº 991, durante o governo de Carlos Lacerda, permitiu a construção de edifícios sem um limite convencional de altura em determinadas condições, desde que respeitados os afastamentos das divisas dos terrenos.

Em 1970, durante o governo de Negrão de Lima, o Decreto nº 3.800 ampliou essas possibilidades. Na prática, terrenos maiores passaram a comportar edifícios mais altos, desde que fossem respeitados determinados recuos. Entre as construções que marcaram esse período estão o Edifício Santos Dumont, com aproximadamente 141 metros, o Conde Pereira Carneiro e o Centro Cândido Mendes.

A flexibilização das regras, porém, enfrentou resistência. Em 1976, uma nova regulamentação municipal passou a restringir a altura das construções, estabelecendo, em determinadas áreas, o limite de 18 pavimentos. Associações de moradores de bairros como Botafogo, Laranjeiras, Flamengo e Catete também se mobilizaram contra mudanças nos parâmetros de ocupação.

Foi naquele ano que começou a construção da Torre do Rio Sul. Projetado pelo arquiteto Ulysses Burlamaqui, com cálculos estruturais de Bruno Contarini, o edifício foi concluído em 1982 e se tornou o mais alto da cidade.

Outros prédios de grande porte também passaram a integrar a paisagem carioca. Nos anos 1980, o Edifício Cidade de São Sebastião marcou o Centro. Mais tarde, as duas torres do Ventura Corporate, na Avenida Chile, inauguradas em 2010, chegaram a aproximadamente 140 metros de altura cada.

No Mata Maravilha, dois dos nove subsetores poderão receber edifícios de até 80 pavimentos, com ocupação limitada a 40% dos terrenos. Atualmente, o limite de altura previsto na Operação Urbana Porto Maravilha é de 152 metros.

CAU pede estudos sobre projeto

O Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Rio (CAU-RJ) ainda não tem uma posição definitiva sobre o Mata Maravilha. O presidente da entidade, Sydnei Menezes, afirma que faltam informações para avaliar os efeitos da intervenção. O conselho já solicitou esclarecimentos à prefeitura antes de concluir sua análise. “O detalhamento desse projeto, dessa intervenção urbanística, ainda não está muito claro. Nós estamos solicitando informações complementares à Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro para, exatamente, podermos ter uma avaliação desse impacto”, afirmou ao DIÁRIO DO RIO.

Menezes considera importante recuperar áreas urbanas degradadas e avalia que iniciativas desse tipo podem contribuir para o desenvolvimento socioeconômico e ampliar a ocupação residencial da Região Portuária. Para o conselho, porém, é necessário conhecer melhor os detalhes da proposta antes de avaliar seus resultados.

A conselheira do CAU-RJ Leila Marques também chama atenção para o peso histórico da área escolhida. Ela defende que a intervenção considere a memória e a identidade da Pequena África, e não apenas o potencial de transformação imobiliária. “Entendo que o projeto Mata-Maravilha precisa ser analisado para além da possibilidade de novos investimentos e da transformação imobiliária da região. Estamos falando de um território de enorme relevância para a história, a identidade e a memória da cidade do Rio de Janeiro”, afirma.

A altura das construções é outro ponto de preocupação. Leila ressalta que edifícios desse porte podem afetar a percepção dos monumentos históricos, a ambiência das ruas e a relação entre os espaços públicos e privados. “Não considero adequado estabelecer um parâmetro dessa dimensão sem estudos aprofundados que demonstrem sua compatibilidade com o território. A altura, isoladamente, não determina a qualidade de um projeto arquitetônico, mas, numa área histórica como essa, a escala das edificações pode produzir impactos muito significativos na paisagem, na percepção dos monumentos, na ambiência das ruas e na relação entre os espaços públicos e privados”, diz.

A conselheira defende que a proposta seja acompanhada de estudos técnicos e discutida com órgãos de preservação, como o Iphan e o Instituto Rio Patrimônio da Humanidade (IRPH). Entre as referências que precisam ser consideradas estão o Cais do Valongo, reconhecido como Patrimônio Mundial pela Unesco, o Moinho Fluminense e outros marcos da história portuária e cultural da região.

Leila não se coloca contra a recuperação da área e reconhece aspectos positivos do projeto, como a restauração de imóveis históricos, a criação de parques e a chegada de novas atividades. Sua preocupação é que a intervenção preserve as características do território. “O desenvolvimento urbano é necessário e desejável, mas não pode acontecer à custa da descaracterização de um patrimônio que é coletivo”, afirma.

A resistência às torres também aparece entre entidades de defesa do patrimônio. Representante da SOS Patrimônio, Marconi Andrade critica a possibilidade de construção de edifícios dessa dimensão e teme que eles comprometam a leitura do conjunto histórico da região. “É um absurdo o sufocamento do patrimônio histórico nessa região, se isso se permitir”, diz.

Para ele, a prioridade deveria ser recuperar os casarios e adaptar os edifícios históricos para novos usos, valorizando a Pequena África como destino cultural e turístico. Marconi cita experiências de cidades como Lisboa e Lima e teme que a transformação da área afaste referências importantes para quem vive ali. “Uma pessoa que nasceu naquela região, daqui a dez anos, não vai mais reconhecer a sua região”, afirma.

Empresários veem oportunidade, mas cobram planejamento

O Distrito Empresarial do Porto do Rio de Janeiro vê no Mata Maravilha uma oportunidade de atrair empresas, ampliar a oferta de serviços e movimentar a economia da Região Portuária. O presidente da entidade, Leonardo Ribeiro, faz, porém, uma ressalva: a expansão imobiliária precisa conviver com a atividade portuária, que continua em funcionamento.

A chegada de moradores, trabalhadores e visitantes exigirá atenção ao trânsito, à mobilidade, ao ruído e à segurança. Também há preocupação com a possibilidade de que a valorização imobiliária provoque, no futuro, pressões por restrições às operações logísticas. “Precisamos evitar que a valorização imobiliária de hoje se transforme em limitações operacionais amanhã”, afirma.

Ribeiro lembra que a Região Portuária já conta com edifícios corporativos e espaços disponíveis. Por isso, defende que os novos projetos estejam ligados a uma estratégia de desenvolvimento econômico, para evitar que a ampliação da oferta imobiliária fique dissociada da demanda. “Não somos contrários ao crescimento. Pelo contrário, queremos que a região receba cada vez mais investimentos. Mas defendemos que esse crescimento seja planejado, equilibrado e conectado às vocações econômicas já existentes”, diz.

Apresentado em abril de 2025, o Mata Maravilha foi idealizado pela Al Moinho Empreendimentos Imobiliários, parceria entre o empresário Alexandre Allard e a Autonomy Capital. A proposta foi selecionada por meio de um edital de chamamento público da Prefeitura do Rio, conduzido pela Companhia Carioca de Parcerias e Investimentos (CCPar).

Com investimento estimado em R$ 5 bilhões, integralmente privado, o plano prevê duas torres residenciais, hotéis, espaços para convenções e eventos, áreas comerciais, restaurantes, equipamentos culturais e um campus voltado à tecnologia e à inovação.

Também estão previstos o plantio de 50 mil árvores, a implantação de parques, uma marina na Baía de Guanabara e um lago artificial. Segundo a proposta apresentada pelos idealizadores, mais da metade do terreno ficará reservada à vegetação.

O plano inclui ainda R$ 150 milhões para a recuperação do patrimônio histórico da região. A contrapartida privada está prevista no texto enviado à Câmara, com repasses distribuídos entre 2027 e 2035.

Inaugurado em 1887, o Moinho Fluminense é o principal imóvel histórico associado à intervenção. O complexo funcionou por mais de um século na Gamboa e se tornou uma das principais unidades de moagem de trigo do Rio. O conjunto reúne cinco edifícios ligados à expansão industrial da Região Portuária ao longo do século XX. Em 2011, a então proprietária, Bunge, realizou obras de restauração das fachadas históricas. Cinco anos depois, em 2016, a produção foi encerrada no endereço e transferida para Duque de Caxias. Desde então, o complexo permanece sem atividade industrial.

O terreno pertence à Autonomy Capital desde 2019. Em 2024, a prefeitura anunciou a desapropriação da área, diante da demora na apresentação de um projeto de reaproveitamento. Em abril de 2025, porém, o município revogou o decreto de utilidade pública, permitindo que a proposta apresentada pela empresa avançasse.

A expectativa é que o projeto seja votado pelos vereadores ainda em 2026.

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