Proponen tokenizar consorcios y administraciones para controlar mejor gastos y reparaciones

Nadie sabe por qué. Ningún propietario recuerda con exactitud cómo se tomó la decisión. Pero en un momento de la historia del edificio se decidió desactivar la caldera que llevaba calefacción -por radiadores- a todos los departamentos. Los típicos radiadores de hierro negro.

Alguien dice "se rompió la caldera y no había plata para repararla"; otra persona asegura "que el mantenimiento era muy caro"; y uno aporta "era importada, no había repuestos".

Sin caldera -con equipos de aire frío y calor en todas las propiedades y en la mayoría de los ambientes-, la historia de este edificio ubicado en Recoleta no es única. La información se pierde a lo largo de los años, de la mudanza de las familias y del cambio de las administraciones. Cuatro administraciones diferentes en los últimos veinte años.

Para contar con información sobre esta situación -entre muchas otras que se pueden dar en cualquier edificio-, desde el Instituto de Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de la Ciudad, proponen la tokenización documental de consorcios y administraciones. Un ADN digital que permita contener una historia organizada, verificable y sencilla de consultar.

"Cada documento debe relacionarse con sus antecedentes y cada modificación debe ser respaldada con una constancia. El objetivo es que los propietarios puedan controlar y decidir sin depender de la voluntad de una gestión", explicó a Clarín Fabián Ramos, abogado, especialista en consorcios.

Básicamente que haya una trazabilidad de las acciones que impactan en un edificio y sus habitantes: como elegir una obra, contratar un proveedor o postergar una reparación.

La idea es que haya una trazabilidad de lo que pasa con las diferentes administraciones. Foto Mariana Nedelcu

"Para cuidar el patrimonio, el acceso debe estar asegurado antes de que surja el problema. Cuando aparece una deuda inesperada, se agrava una falla o se interrumpe una gestión, puede ser tarde para empezar a reunir papeles", entiende Ramos.

Por eso considera que "organizar la información desde el comienzo permite advertir vencimientos, consultar trabajos pendientes y pedir explicaciones a tiempo. Los propietarios debemos impulsar esa continuidad mientras el consorcio funciona, sin esperar a que un conflicto nos obligue a reclamarla", opina.

El tema de la caldera es uno entre muchos otros temas que surgen en cualquier edificio. ¿Otro ejemplo? Los ascensores. Primero es necesario dimensionar el impacto: el 76% de las familias porteñas vive en departamentos, según datos de Idecba (Instituto de Estadísticas y Censos porteño).

"Imaginemos una pregunta sencilla: cuánto se pagó por el mantenimiento del ascensor durante los últimos tres años. La respuesta debería reunir los pagos registrados y sus respaldos. Pero también podrías consultar la antigüedad del equipo, sus inspecciones y las recomendaciones técnicas pendientes. O saber si una reparación todavía tiene garantía, cuándo vence y qué documentación necesitás para reclamar. Relacionar contratos, facturas e informes permitiría generar avisos antes de perder esa cobertura", aportó como ejemplo Ramos.

Ascensores, sin dudas uno de los mayores dolores de cabeza en los edificios. No solo porque los controles deben ser rigurosos, por un tema de seguridad, sino porque pueden ser costosos. Y son un medio de movilidad insoslayable.

El debate en torno a como se cuidan los recursos de un consorcio se dan en un momento en el que en muchos edificios las expensas terminan siendo "casi un segundo alquiler".

Como reveló Clarín, basándose en un informe de Consorcio Abierto -una plataforma de gestión administrativa y financiera-, sostener un consorcio es cada vez más caro y es inevitable el impacto en propietarios e inquilinos.

Se estima que el 33% del gasto de las expensas corresponde a salarios, el rubro más pesado, seguido por mantenimiento y gastos operativos (28%), servicios públicos (13% al 15%) y costos administrativos (14%). A eso se suman obras y reparaciones, muchas veces inevitables en edificios que van envejeciendo y que patean hacia adelante las obligaciones.

Volviendo a la propuesta de tokenización, respecto a la seguridad y al acceso de la información, debería tener distintos niveles. "Un propietario, un profesional autorizado, el consejo o una autoridad competente no necesitan ver exactamente lo mismo. Se deben respetar los diferentes permisos. Los datos personales, laborales y bancarios requieren protección. Y la documentación disponible debe distinguirse de lo que aún falta incorporar: ningún sistema puede responder con certeza sobre antecedentes que desconoce", aporta Ramos.

La condición central de esta propuesta del Instituto de Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados es que "la memoria -la información- permanezca ligada al consorcio. Si cambia el administrador o se reemplaza la plataforma de gestión, el propietario debería seguir consultando la misma historia. No tendría que pedir que le muden el archivo ni esperar que dos prestadores se pongan de acuerdo para recuperar sus documentos. Las aplicaciones de administración deberían conectarse a esa memoria permanente, con reglas comunes de acceso y actualización. Esa continuidad debe ser una exigencia del diseño tecnológico desde el comienzo".

MG