El precio de la vivienda supone para un hogar joven siete veces su renta neta

El acceso a la vivienda se la convertido en una losa insalvable para los jóvenes. Los precios y los impuestos actúan como una barrera que muy pocos pueden saltar, teniendo en cuenta que los sueldos tampoco dan para muchas alegrías en un mercado laboral marcado por la inestabilidad, con contratos temporales que apenas duran 37 días y relaciones estables que con mucha frecuencia se interrumpen en el periodo de prueba. El valor tasado de la vivienda creció un 136% entre 1999 y 2024, frente a un 86% del salario de los jóvenes, una brecha de casi 50 puntos porcentuales que les obliga a salir de casa de sus padres cada vez más tarde con una edad de emancipación que se sitúa en 30 años, casi cuatro años por encima de la media de la media europea. Para los hogares jóvenes, comprar hoy una vivienda es, por tanto, utópico, teniendo en cuenta que el precio de compra equivale a más de siete veces la renta neta anual, según pone de manifiesto el informe «Fiscalidad y acceso a la vivienda» elaborado por el Instituto Juan de Mariana, en el que se sostiene que con menores impuestos y mejores políticas económicas se puede llegar a reducir la barrera de liquidez que impide la emancipación de los jóvenes. El trabajo analiza en profundidad el deterioro en las condiciones de emancipación y propone soluciones como combinar rebajas fiscales en la compra con la liberalización de la oferta residencial. Explica el 'think tank' que el salario medio bruto anual pasó de 24.009 euros en 2018 a 29.540 euros en 2024, lo que supone un incremento acumulado del 23%, pero que en el mismo periodo, la media anual del índice general de precios de vivienda aumentó un 34,6% y que si a esta evolución se incorporar 2025, el aumento acumulado desde 2018 alcanza el 51,7%. En el primer trimestre de 2026 el IPV creció un 12,9% interanual, con un 13,5% en vivienda usada y un 9,1 % en vivienda nueva. Como consecuencia de todo ello, la edad media de emancipación en España ha alcanzado los 30 años, casi cuatro por encima de la media de la Unión Europea, el 67,1% de los jóvenes entre 18 y 34 años continúa viviendo en el hogar de sus padres. Dentro de este diagnóstico, los autores del análisis diferencian entre los problemas de solvencia, que tienen aquellos que carecen de ingresos suficientes para pagar las cuotas mensuales de la hipoteca, y los problemas de liquidez. Explican que esta última barrera afecta a jóvenes con empleos estables y capacidad para afrontar las cuotas, pero que se ven paralizados por la imposibilidad de reunir el capital inicial exigido. La entrada para la compra de una vivienda es habitualmente de un 20% del valor del inmueble y los impuestos y gastos de gestión asociados en torno a un 10% adicional. La propuesta central del informe busca actuar de forma directa sobre esta restricción de liquidez con una reducción de hasta cinco puntos porcentuales en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Para sostener el impacto de esta medida, el estudio analiza una operación de compraventa sobre una vivienda usada de 300.000 euros, financiada con una hipoteca al 80% y sujeta a un ITP general del 8% y un 2% de otros gastos. Explican que en la situación actual, el comprador requiere reunir un desembolso inicial de 90.000 euros (60.000 euros para la entrada, 24.000 euros de ITP y 6.000 euros de gastos) y que con una rebaja fiscal de tres puntos (ITP al 5%), el impuesto bajaría hasta los 15.000 euros y el dinero en efectivo requerido disminuiría hasta los 81.000 euros, logrando así un ahorro de 9.000 euros. Si la rebaja alcanza los cinco puntos (ITP al 3%), el impuesto se reduce a 9.000 euros y el pago inicial necesario cae a 75.000 euros. Según su propuesta, para el caso de un hogar con una tasa de ahorro media del 12% sobre sus ingresos, esta bonificación de 15.000 euros equivale a evitar casi tres años (2,96 años) de ahorro previo para poder acceder a la vivienda. No obstante, el informe advierte también de que el beneficio fiscal puede ser absorbido si la oferta de vivienda permanece estancada. El trabajo recuerda que con un déficit acumulado estimado por el Banco de España de 750.000 viviendas entre 2021 y 2025 respecto a los nuevos hogares formados, una mayor demanda en un mercado rígido provocaría subidas de precios que beneficiarían a los vendedores en lugar de a los jóvenes compradores. Así, señalan que en un escenario donde el precio de la vivienda suba en la misma cuantía que la ventaja fiscal (15.000 euros más), el comprador reduciría en 10.500 euros el efectivo necesario al firmar, pero asumiría 12.000 euros más de deuda hipotecaria, lo que generaría más de 6.000 euros adicionales en intereses a 30 años. Por este motivo, el Instituto Juan de Mariana concluye que la reforma tributaria debe ir acompañada de forma obligatoria por medidas estructurales de oferta: agilizar la concesión de licencias urbanísticas , facilitar la densificación y flexibilización de usos en zonas tensionadas, y reforzar la seguridad jurídica para dinamizar la construcción y la inversión.El argumento central del trabajo es que los resultados demuestran que una rebaja fiscal reduce de manera material la cantidad que un joven debe entregar al Estado y que esa mejora de liquidez es acompañada de una mayor deuda hipotecaria y, por tanto, de más intereses a lo largo de la vida del préstamo. El efecto final sobre el coste de la compra depende también de cómo reaccione el precio de la vivienda ante el aumento de demanda, lo que a su vez depende de la capacidad del mercado para expandir la oferta donde existe demanda residencial.