Reforma das Laranjeiras: projeto do Fluminense reúne propostas de melhorias e debate sobre impactos nos bairros

A recuperação da sede histórica do Fluminense Football Club, entre as ruas Álvaro Chaves e Pinheiro Machado, em Laranjeiras, poderá ser financiada por uma operação que conecta a preservação do patrimônio esportivo à construção de empreendimentos em outras regiões do Rio de Janeiro. O Projeto de Lei Complementar 87/2025 permite negociar até 103 mil metros quadrados de potencial construtivo do complexo tricolor, com recursos destinados às intervenções no clube, à modernização de seu centro de treinamento e a contrapartidas urbanísticas e sociais.

Depois da audiência pública realizada em 10 de novembro, a discussão reúne sugestões para o entorno das Laranjeiras e questionamentos sobre a distribuição das novas construções nos bairros receptores. Os investimentos apresentados no debate são estimados em R$ 300 milhões, dependentes da negociação dos direitos com compradores privados. A proposta ainda precisa ser votada pela Câmara Municipal do Rio.

Como o DIÁRIO DO RIO mostrou na cobertura da audiência pública, a iniciativa prevê onze setores receptores e poderá receber ajustes durante a tramitação. O mecanismo já havia sido apresentado pelo Diário em novembro de 2025, quando a proposta de recuperação da sede e do CT foi divulgada.

No complexo das Laranjeiras, o programa contempla recuperação das arquibancadas do Estádio Manoel Schwartz, com 6.300 lugares nos setores inferiores e superiores, e construção de arquibancada coberta para 700 pessoas. Estão previstas melhorias de acesso, sanitários, iluminação, instalações de imprensa e circulações de segurança, além de intervenções no campo.

A proposta alcança também os espaços sociais e esportivos da sede. O texto relaciona recuperação de fachadas, reforma do teatro, arena coberta para 800 pessoas, modernização administrativa, auditório, quadras, parque infantil e garagem com 145 vagas. Para o parque aquático, prevê piscina recreativa, vestiários, deque e solário.

O presidente do clube, Mattheus Montenegro, defendeu a iniciativa como uma oportunidade de recuperar o patrimônio sem repasse de dinheiro público. Em manifestação divulgada pelo Fluminense, relacionou o projeto à demolição de parte das arquibancadas em 1961 para uma intervenção urbana e classificou a operação como uma “reparação histórica parcial”. O vice-presidente Ricardo Tenório destacou a expectativa de modernizar a sede e ampliar seu convívio com associados e moradores do entorno.

No Centro de Treinamento Carlos José Castilho, na Barra Olímpica, estão previstos alojamentos para atletas e comissão técnica, cozinha central, refeitório para 80 pessoas, ampliação administrativa, melhorias nas piscinas de fisioterapia e modernização dos campos. O projeto permite ainda adquirir imóveis próximos para expandir o centro de treinamento.

O financiamento combina uma Operação Urbana Consorciada com a Transferência do Direito de Construir. Prevista no Estatuto da Cidade, a transferência permite negociar direitos construtivos para utilização em outro imóvel, nas condições estabelecidas pela legislação municipal. Entre suas finalidades está a preservação de bens de interesse histórico ou cultural.

Pelo modelo proposto, compradores privados pagariam pelos direitos originados nas Laranjeiras para aplicá-los em terrenos autorizados. O dinheiro financiaria as intervenções e obrigações previstas na lei. A operação teria duração de dez anos, e o projeto não estabelece repasse orçamentário municipal para custear as reformas.

A utilização do instrumento já foi autorizada em outras iniciativas cariocas, com regras próprias para cada caso. A Lei Complementar 258/2022 instituiu a operação do Parque Municipal de Inhoaíba. Em 2024, a Lei Complementar 272 permitiu sua aplicação na recuperação e modernização de São Januário, do Club de Regatas Vasco da Gama.

Nas Laranjeiras, as contrapartidas externas incluem recuperação de passeios, arborização, iluminação pública e melhorias para a circulação de pedestres. O texto exige apresentação e aprovação de estudo de fluxo e impacto viário, estacionamento e acessibilidade no entorno do estádio.

Na região do CT, estão previstas a urbanização da Rua Oscar Alfredo Sebastião Cox, desde o acesso ao centro de treinamento até a Avenida Ayrton Senna, e a reforma e manutenção de um campo de futebol society na Cidade de Deus, com implantação da escola Guerreirinhos. A proposta também prevê preferência por moradores da vizinhança nas contratações relacionadas às intervenções e adoção de soluções de eficiência energética e reaproveitamento de água.

O artigo 36 determina que pelo menos 6% dos valores arrecadados sejam aplicados fora dos limites do estádio, nas demais contrapartidas da operação. Essa parcela não está reservada exclusivamente a obras públicas em Laranjeiras, pois o programa também contempla intervenções no CT.

Para os empreendimentos que utilizarem os direitos construtivos, há ainda contribuição ao Fundo de Mobilidade Urbana Sustentável, por remissão às regras de leis municipais anteriores. O projeto vincula a aplicação desses valores às áreas receptoras em que o potencial for utilizado.

A presidente da Associação de Moradores e Amigos de Botafogo (AMAB), Regina Chiaradia, afirmou, em mensagem compartilhada em um grupo de empresários no WhatsApp, que a Federação de Associações de Moradores do Município do Rio de Janeiro (FAM-Rio) pretende questionar a proposta pelos impactos sobre a vizinhança. Chiaradia também atua em debates sobre questões urbanas de Botafogo.

“A Federação de Associações de Moradores do Município do Rio de Janeiro — FAM-RIO, pretende questionar esse projeto pelos impactos que trará aos moradores de Laranjeiras”, escreveu. A mensagem não especifica se a medida pretendida será administrativa, legislativa ou judicial. Na conversa, Chiaradia também manifestou preocupação com o adensamento nas áreas receptoras, especialmente no entorno da Lagoa de Jacarepaguá.

Na audiência pública, a diretora-adjunta da Associação de Moradores de Laranjeiras, Heloísa Helena, pediu estudo de impacto de vizinhança antes da aprovação e defendeu elevar para pelo menos 15% a parcela destinada às intervenções externas. A moradora Emília Bendelack solicitou mais tempo para conhecimento da proposta. Já Mauro Salinas, representante da FAM-Rio, questionou a distribuição dos benefícios e os possíveis efeitos sobre a infraestrutura das regiões receptoras.

Os destinos do potencial construtivo incluem terrenos na Zona Norte e nas regiões da Barra da Tijuca, Itanhangá, Jacarepaguá e Recreio dos Bandeirantes. Na Área de Planejamento 3, o projeto abrange faixas de até 800 metros da Avenida Brasil, da Linha Amarela, de ferrovias, metrô e corredores de BRT, excluindo a Ilha do Governador.

Nesse setor, prevê acréscimo de 0,5 ao coeficiente de aproveitamento máximo e de três pavimentos, limitados a nove metros adicionais, sobre o gabarito vigente. Nas demais áreas, as condições variam conforme a localização.

O mapa do setor II-H, integrante do Anexo II do projeto, delimita uma área junto à Avenida Salvador Allende, ao Canal do Cortado e à Lagoa de Jacarepaguá. Para os lotes receptores desse setor, o artigo 12 estabelece uso residencial multifamiliar, coeficiente de aproveitamento máximo de três, taxa de ocupação de 30% e gabarito de 12 pavimentos, em até 38 metros, observadas as exclusões e restrições previstas no texto. 

A inclusão na área receptora não afasta as restrições incidentes sobre cada terreno. O artigo 13 proíbe a absorção de potencial em unidades de conservação, áreas de entorno de bens tombados e demais áreas de proteção ambiental e cultural.

Os 103 mil metros quadrados correspondem ao potencial de origem. Nos destinos, a metragem depende dos índices de equivalência definidos no Anexo V: o fator é 3,36 no setor da AP-3 e 1,47 no setor II-H, por exemplo. A quantidade efetivamente utilizada dependerá da distribuição das negociações e das condições dos lotes receptores.

O vereador Pedro Duarte (PSD), presidente da Comissão de Assuntos Urbanos, afirmou que a definição dessas áreas poderá ser aperfeiçoada durante a tramitação. Fernando Armelau (PL) defendeu atenção à capacidade da infraestrutura da Barra e do Recreio para receber novos empreendimentos. Assinam a proposta Carlo Caiado, Flávio Valle, Felipe Boró, Flávio Pato e Luiz Ramos Filho, todos do PSD.

Para administrar os direitos e executar as obrigações, o Fluminense deverá constituir uma Sociedade de Propósito Específico, sob seu controle, com demonstrações contábeis auditadas. Os recursos ficarão em conta ou mecanismo de custódia, com saques proporcionais ao avanço físico das obras, atestado pela Companhia Carioca de Parcerias e Investimentos (CCPar).

O texto admite utilização inicial de até 20% do valor dos direitos para aquisição de bens ou direitos necessários às intervenções nas Laranjeiras. A liberação do restante depende de garantias equivalentes a 100% das contrapartidas, acionáveis pelo município em caso de descumprimento. Os recursos não poderão ser usados para dívidas, salários, premiações ou contratação de atletas.

A operação deverá ser acompanhada por conselho consultivo com representantes do poder público, do clube, da empresa responsável e de associações de moradores, com reuniões públicas. A execução das intervenções dependerá de projetos técnicos, orçamento detalhado, cronograma físico-financeiro, licenciamento e aprovações dos órgãos de preservação pertinentes.

• Câmara Municipal
• CT Carlos José Castilho
• Fluminense
• laranjeiras
• mobilidade urbana
• operações urbanas
• potencial construtivo
• Rio de Janeiro