Como declarar o financiamento do primeiro imóvel no Imposto de Renda

Declarar a aquisição do primeiro imóvel no Imposto de Renda é um procedimento simples de prestação de contas que não aumenta o valor do imposto a ser pago pelo contribuinte. A inclusão da propriedade na declaração anual serve exclusivamente para comprovar a evolução patrimonial perante a Receita Federal, registrando a origem e a aplicação dos recursos.

Para facilitar o preenchimento, a MRV disponibiliza em seus canais digitais o demonstrativo financeiro detalhado com todos os valores pagos no ano-calendário. Confira no conteúdo abaixo algumas informações sobre declarar o primeiro imóvel, e lembre-se: a orientação tributária individual por um profissional de contabilidade é o mais recomendado para esclarecimentos específicos sobre a sua declaração.

Como declarar o imóvel na ficha de bens e direitos? Qual valor deve ser informado?

A inclusão da propriedade deve ser realizada na ficha “Bens e Direitos” (Grupo 01 – Bens Imóveis, sob o código 11 no caso de apartamento). A regra fundamental determina que o imóvel seja informado estritamente pelo seu custo de aquisição acumulado, e jamais pelo valor de mercado ou pelo montante total constante no contrato de compra e venda.

O custo de aquisição corresponde ao valor efetivamente desembolsado (pago) até o dia 31 de dezembro do ano-base. Esse cálculo reúne a quantia referente ao sinal de entrada, às parcelas pagas à construtora durante a obra, às prestações bancárias, além de despesas acessórias como o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), os emolumentos de escritura e registro em cartório e eventuais comissões de corretagem. No campo “Discriminação”, devem ser informados os dados da incorporadora, o endereço do empreendimento, o número da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis e a forma de quitação.

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Como informar o financiamento habitacional e a utilização do saldo do FGTS?

O financiamento imobiliário concedido pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou enquadrado no programa Minha Casa, Minhas Vida (MCMV) não deve ser lançado na ficha “Dívidas e Ônus Reais”. A operação habitacional é declarada exclusivamente na ficha de “Bens e Direitos”, onde o valor acumulado do bem é atualizado anualmente ao somar os desembolsos realizados no exercício ao montante dos anos anteriores.

Quando houver a utilização do saldo do FGTS na aquisição ou no abatimento da dívida, a operação exige duplo registro no programa da Receita Federal:

• Ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis: o valor sacado do fundo deve ser lançado no Código 04, justificando a entrada da quantia isenta de tributação.
• Campo Discriminação do Bem: na ficha “Bens e Direitos”, deve-se registrar expressamente o valor do FGTS empregado na transação e o número do contrato de financiamento.

Quando o imóvel for adquirido em conjunto por um casal sob o regime de comunhão parcial de bens, a propriedade pode ser declarada integralmente no CPF de um dos contribuintes — indicando o CPF do cônjuge no campo descritivo — ou dividida em 50% na declaração de cada um.

Como declarar a Taxa de Evolução de Obra (juros de obra)?

Os pagamentos efetuados a título de juros de obra — cobrança mensal aplicada pelas instituições financeiras durante o período de construção do imóvel na planta — integram o custo de aquisição da propriedade.

Assim como ocorre com o sinal de entrada e as parcelas intermediárias, o montante total desembolsado no ano-calendário a título de taxa de evolução de obra deve ser somado ao valor do bem na ficha “Bens e Direitos”. Essa quantia precisa constar no campo “Discriminação”, justificando o valor consolidado até 31 de dezembro do exercício de referência.

É possível aumentar o valor declarado do imóvel com benfeitorias e reformas?

As despesas com reformas, benfeitorias e personalizações realizadas no imóvel podem ser incorporadas ao seu custo de aquisição na ficha “Bens e Direitos”, elevando o valor acumulado do patrimônio e reduzindo a base de cálculo para a apuração do imposto sobre ganho de capital em uma eventual venda futura.

A inclusão dessas despesas exige a guarda rigorosa de todas as notas fiscais e recibos que comprovem os gastos. Os documentos devem conter a identificação do CPF do proprietário ou do cônjuge, o CNPJ da empresa executora ou o CPF do prestador de serviço, além do endereço completo da unidade habitacional. Os valores referentes aos kits de acabamento adquiridos junto à incorporadora durante a fase de obras também podem ser somados ao custo total do bem no ano em que forem quitados.

Quais são as regras atualizadas do Imposto de Renda em 2026 e como elas afetam o comprador?

As atualizações promovidas na tabela progressiva do Imposto de Renda em 2026 ampliaram a faixa de isenção total para rendimentos mensais de até R$ 5.000,00, além de instituírem mecanismos de desconto parcial progressivo para rendas na faixa de transição entre R$ 5.001,00 e R$ 7.350,00.

Essa alteração reduz o valor do imposto retido na fonte, aumentando o salário líquido disponível ao final do mês. A ampliação da renda disponível fortalece a capacidade de poupança, facilitando a organização financeira para a composição do sinal de entrada ou para o pagamento das prestações da moradia sem comprometer o orçamento.

Quais as isenções tributárias e descontos legais na aquisição e na futura venda do imóvel?

A legislação tributária e registral estabelece benefícios financeiros e isenções para quem adquire o primeiro imóvel residencial:

• Desconto cartorial na primeira aquisição: o comprador que adquire o primeiro imóvel residencial financiado pelo SFH conta com o desconto legal de 50% nas taxas de registro e averbação em cartório, direito assegurado pela Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973).
• Isenção por reinvestimento residencial: na hipótese de futura venda do imóvel residencial, há isenção do Imposto de Renda sobre o ganho de capital caso o valor resultante da venda seja aplicado na compra de outro imóvel residencial no país dentro do prazo de 180 dias.
• Isenção do único imóvel: fica isento do imposto sobre o ganho de capital o alienante que vender o único imóvel que possua, por valor igual ou inferior a R$ 440 mil, desde que não tenha realizado outra alienação nos últimos cinco anos.

Quais são os erros mais comuns que retêm a declaração na malha fina?

A omissão ou o preenchimento incorreto de dados sobre transações imobiliárias está entre as principais causas de retenção da declaração do Imposto de Renda na malha fina. Os equívocos mais frequentes incluem:

1. Informar o valor de mercado: lançar o valor venal do IPTU ou a estimativa de avaliação de mercado no lugar da soma exata dos desembolsos efetuados.
2. Preencher a ficha de dívidas: incluir o saldo devedor do financiamento na ficha “Dívidas e Ônus Reais”, o que distorce a variação patrimonial do contribuinte.
3. Omitir a fonte do FGTS: registrar o uso do saldo do FGTS no custo do imóvel na ficha de bens sem realizar a contrapartida correspondente na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.
4. Divergência na compra em conjunto: omitir o CPF do cônjuge ou declarar percentuais divergentes daqueles constantes na escritura e no contrato de financiamento.

Como e onde baixar o demonstrativo de Imposto de Renda no portal da MRV?

Para assegurar a precisão das informações e evitar divergências de valores com a Receita Federal, o cliente da MRV pode acessar o extrato consolidado de pagamentos diretamente nas plataformas digitais da empresa.

O documento é disponibilizado anualmente na aba financeira do Portal do Cliente e no aplicativo oficial de relacionamento. O demonstrativo discrimina cada item pago no ano-base — incluindo sinal, parcelas contratuais, reajustes e taxas de evolução de obra —, permitindo transcrever os números para a declaração sem necessidade de cálculos manuais.

Por exemplo: a simples consulta ao extrato fornecido pela empresa no portal digital permite conferir os lançamentos do empreendimento e atualizar o saldo acumulado do bem, mantendo a conformidade fiscal de forma prática e segura.